【放租按揭2023】買樓收租按揭全攻略 | 按揭成數 | 租金收入 | 壓力測試 | 物業稅

手持幾層樓收租賺取被動收入是不少香港人的夢想，但如果把放租物業申請按揭，按揭處理會較為複雜，除了按揭成數會有變化，壓力測試亦會因為租金收入處理不同。為了幫助大家達成包租公的目標，經絡按揭今次為大家介紹買樓收租按揭全攻略，讓大家更能掌握放租物業的財務預算。
 

出租物業與自住物業的按揭成數

買入自住物業，樓價1,500萬以下最高按揭成數為7成，如果想申請更高成數按揭，可以向按證公司申請按揭保險。出租物業方面，不論是計劃把物業出租還是已出租物業，在任何樓價情況下，最按揭成數為5成。如果以資產計算，不論是自住物業還是出租物業，最高按揭成數為5成。如果已經有按揭在身，按揭成數需要扣減1成。

租金收入可計進壓力測試

把出租物業申請按揭有一好處，是可以把租金收入計算入壓力測試之中。租金收入可分為實際租金收入及擬租金收入，實際租金收入是指買入的物業現正有人租用，並能提供已打釐印的租約合同，在此情況下，一般租金收入可當7折計算。如果租約沒有打釐印，便只能6折計算。例如一個單位月租$15,000，租約有打釐印可把$10,500放入壓力測試計算，沒打釐印便只能把$9,000租金計算。

如果單位尚未出租，部分銀行應可以考慮把「擬租金收入」計算，銀行會估計租金收入並以六折計算。例如銀行估值出該單位可帶來$20,000租金收入，便能把當中$12,000計算入壓力測試。每間銀行的估值各有不同，可比較不同銀行再選擇出最高估值的銀行。不過，由於每間銀行的按揭處理手法略有不同，可向經絡按揭查詢了解更多。

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DTI及壓力測試如何計算？

如果把物業出租，計算供款與入息比率（DTI）及壓力測試的要求會較自住物業嚴謹，每月供款不得多於月入40%，當利率增加2%後，每月供款不得多於月入50%。不過，由於租金收入可計算入壓力測試，實際情況未必太糟糕。假如借款人本身未能通過壓力測試，但加上租金收入後，便有機會成功通過壓測。

不能使用按揭保險
 

不少朋友會把物業由自住變成放租，但如果手上物業的按揭保險仍未「甩」走的話，是不能改作出租用途。只有自住物業才能使用按揭保險，不能中間改變用途，買入單位亦不能隱瞞先向按證公司申報自實際放租。按證公司有機會調查單位是否作自住之用，例如要求出示水、電、煤氣費。如果發現有隱瞞情況，按證公司除了即時可能「call loan」，更有機會徵收額外保費，銀行亦有機會調整按揭息率。如果本身物業有按揭保險，又想把單位放租，必須先「甩」走按揭保險，之後便能光明正大放租。

 

放租法律上注意事項

1. 打釐印
作為新手放租人士，要注意租約必須要打釐印，才能享有法律效力。一旦租客欠交租金需要向法庭追討，租約才能享有成為證據。

2. 向差估署呈交通知書
簽署租約後，為保障自己的權益，需要在1個月內向差餉物業估價署呈交「新租出或重訂協議通知書」（CR109），如果逾期繳交，需要額外繳付$310。如果不簽署關文件，業主或租客無權採取法律行動。
 

出租物業稅

把物業出租的業主需要繳付物業稅，稅率為淨租金收入的15%（以每年4月1日至翌年3月31日計算），可扣除差餉、不能退回的租金及20%修葺費。假設物業每月租金收入為$12,000，一年收入為$144,000。一年差餉開支為5%，即$7,200，計算方法如下： 

一年租金收入$144,000扣除(b)、(c)及(d)項後，金額為$108,000。物業稅便以$108,000 x 15%計算，金額為$16,200。

除了直接用物業稅申報，納稅人亦可考慮透過個人入息課稅方法報稅，如果在該年度設有稅務寬減，由於個人入息課稅通常設有稅款寬減，有機會減少稅項負擔。納稅人可考慮用該年度的稅務計算機計算哪種方法較慳稅。不過即使選擇錯誤，稅務局最終會為納稅人選擇較慳稅的報稅方法。上述資料只供參考，法律及稅務事項可向專業人士查詢。

出租物業按揭申請及計算方法較為複雜，為了順利上會，打算買樓放租的朋友，可直接向經絡按揭申請 或查詢更多按揭詳情，由按揭專員提供詳細方案。
 

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業主篩選租客的4大技巧

1. 要求入息證明

一個好租客應該能夠按時交租，在與租客簽訂租約時，可以要求他們提供入息和工作證明，以確認他們有穩定的收入來源。地產代理通常也會要求租客在簽訂租約時提供薪資單等文件供業主審閱。如果擔心租客有債務問題，也可以要求他們提供信貸報告，但請注意這不是常規做法，因為取得信用報告需要一些程序，並涉及到隱私問題。業主應根據情況決定是否需要要求租客提供信用報告。

2. 了解租客背景

穩定收入並不意味著一個人就是好租客，還需要關注他們的個性和過去的行為。在與租客見面時，可以詢問他們之前的居住地、搬離原因以及他們的興趣愛好，從中了解他們的性格特徵，甚至是否曾與前任業主發生糾紛。地產代理在這方面擁有豐富的經驗，他們可以在閒談中了解客戶的背景，瞭解他們的需求和財務狀況，以幫助業主判斷他們是否是好租客。同時，業主也應該留意，如果準租客在談論租金時表現挑剔或者提出過多要求，可能日後也會需要花很多時間應對他們的需求，所以在出租單位之前要三思而行。

3. 採取「兩按一上」方式

「兩按一上」是指在雙方簽訂租約時，租客需要支付兩個月的租金作為「按金」，並支付一個月的租金作為「上期」。例如，如果每月租金為2萬元，租客需要支付4萬元作為按金，再支付2萬元作為上期，總計6萬元。一般租約通常至少簽訂一年，當租約結束時，租客按照租約的要求歸還單位，業主才會退還兩個月的按金。因此，「兩按一上」的方式可以保障業主的權益，即使租客拖欠租金或者造成單位損壞，業主也有三個月租金的保護。需要注意的是，如果租客以支票形式支付「兩按一上」，業主應該確保款項到帳後才交出門匙，以避免租客使用空頭支票並佔據單位的情況發生。

4. 不要在未簽正式租約前交出門匙

過去常有租戶在簽署臨時租約後取得門匙，之後卻拖延時間不簽正式租約，這可能會引發許多問題。作為業主，您應該記住，除非正式簽署租約，最好不要把單位的門匙交給租客，盡量由自己或代理人保管門匙，如果租客想要進入單位，最好讓他們在您或代理人的陪同下進入。