鎖息上限（俗稱「封頂位」）是H按重要條款之一，但不少置業初哥申請H按計劃時，不知道鎖息上限的存在及用途，選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔，壓力測試也能過得更輕鬆。
事實上，2022年6月底，有中小型銀行更率先上調拆息按揭（H按）鎖息上限，由2.5厘增至2.725厘，屬於近4年首次上調鎖息上限。回顧 2018 年 9 月香港加息 0.125 厘前的一個月，當時亦有中小型銀行先調升Ｈ按計劃鎖息上限，兩天後所有銀行跟隨。此舉可視為銀行加 P（最優惠利率）前奏，相信由於美國不斷加息，香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）已升至近一厘水平，而中小型銀行存款基礎較大型銀行弱，為確保利潤，上調 H 按息率是有必然需要，預期或有中小型銀行跟隨。
若以樓按借貸500萬元計算，25年還款期計算，目前實際按息2.19厘的每個月供款為21,659元，當鎖息上限進一步上調至2.725厘，供款上限將會進一步增加至23,002元，較現時每個月供款多出1,343元或6%。所以鎖息上限的細節，其實一定要清楚了解，下文將詳述之。
1. 鎖息上限有甚麼好處？
H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃，「H」就是指拆息Hibor。如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」，當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。
2. 鎖息上限是否不變？
銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率計算，如果銀行調高最優惠利率，鎖息上限也會上升。當拆息持續上升，銀行也有機會調高最優惠利率。例如按揭計劃是P-2.5%，該銀行的最優惠利率為5%，實際封頂息率是便是5%-2.5%=2.5%。假設銀行調高最優惠利率至5.25%，實際封頂息率是便是2.75%。
3. 壓力測試與鎖息上限有關？
不少置業人士以為使用H按供樓，是以拆息計算壓力測試，其實是以鎖息上限計算。例如按揭計劃的實際封頂息率為2.725%，銀行便以2.725%+3%進行壓力測試。因此，如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%，B銀行為2.725%，其他按揭條款不變，壓測門檻便出現5.5%及5.725%的分別。
4. 現在是低息環境，鎖息上限不重要？
重要！除了上文提及鎖息上限會影響壓力測試，即使現時處於低息周期，實際按息遠低於鎖息上限，但長遠而言，拆息仍有機會上升，由於最優惠利率通常比拆息走慢，在加息周期仍有助節省利息支出；過往亦曾出現遇上新股集資等情況會導致拆息突然抽高，因此選用一個鎖息上限較低的H按計劃仍是較有保障。
5. 現時鎖息上限一般幾多？
現時大部份銀行的實際封頂利率仍然為2.5%，但部份銀行會對較細借貸額的提供較保守的按揭計劃，當中鎖息上限會較高。個別銀行又會對難申請按揭人士或特殊房屋類型（如居屋）或非住宅的按揭申請，提供較保守的鎖息上限。
由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態，貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限，加上選擇一個適合的按揭計劃，鎖息上限只是其中一個考慮因素。銀行按揭業務為了追趕業績，相信短期內未會大幅調低現行提供的優惠如現金回贈、高息存款掛勾戶口等。不過由於資金成本不斷上升，一個月拆息有機會於第三季觸及封頂位，銀行將盡量避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」情況，並「試水溫」為未來加 P作準備。料銀行加 P 前除了提升 H 按封頂位外，亦有可能提升 P 按優惠，甚至令 P 按實際息率比 H按封頂位略低，誘導客人選用 P 按，令銀行資金成本在加息周期下變得較為穩定，是次主要受影響的人士為新造Ｈ按計劃的客戶，但料銀行有機會於年內調升 P，屆時將影響所有承造按揭之人士。
如各位對按揭有任何問題，歡迎致電3196-6688予經絡按揭團隊聯絡。
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