每年新居屋都會超額申請,抽籤一直爭崩頭,想抽中有如中六合彩般難,去年未能成功抽中居屋的市民如想盡快上車,除了可等待政府公佈最新一期居屋的詳情,其實亦可考慮轉投私樓市場,早前有發展商推售新盤時,特意推出多個付款方法吸引各類型買家,包括為指定特選公屋買家以及2023年資助出售房屋申請者設置額外付款優惠,折扣更高達28%。
筆者翻查該盤最新的成交紀錄(截止截稿日),該盤近百個的成交個案中,多達7成半的買家選擇該付款方法,反映部份居屋買家將目標轉移去私樓,事實上最平的中層1房單位,扣除所有折扣後,成交價只需要約372萬元,價錢亦是十分相宜。而現時有新盤定價逐步貼近居屋,料其他發展商或將跟隨,並會視居屋買家為目標客群。購買私樓在入息審查、按揭以及轉售限制等方面與新居屋有所不同,買家兩者之間要怎衡量及選擇?
入息審查方面,新居屋設有入息以及資產上限,私樓則不設任何上限,但買家需要通過銀行的入息要求以及加2厘的壓力測試,如買家收入不夠便需要增加擔保人以助提升其入息水平。按揭成數方面,因新居屋有政府擔保,白表買家最多可申請9成按揭,綠表買家最多可申請9成半按揭,而私樓亦可透過按揭保險申請最高9成按揭,惟需要繳付按揭保費。
轉售及出租限制方面,新居屋會較為嚴謹,首次購買日期起計第6至第15年內,買家可免補地價的情況下,在居屋第二市場出售單位給房委會提名的人,15年後才可以補地價及於公開市場出售或出租單位。而私樓買家想於購買後2年內出售單位,便要繳付10%至20%的額外印花稅(SSD),如要出租單位,按揭成數則要下降至5成或以下方可出租。
私樓及居屋各有好處,選擇時要有不少考量因素,買家事前應做足功課,了解當中申請條件,並要根據自身財務狀況而選擇適合自己的物業,有需要亦可尋找大型按揭中介公司作初步咨詢。
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