【置業攻略】想供樓又慳息？Mortgage-Link(按揭存款掛鈎計劃)懶人包

按揭利息開支是申請樓宇按揭的最大成本，不過銀行為了吸引客戶申請按揭，不少按揭計劃有提供Mortgage-Link（按揭存款掛鈎計劃），可讓供樓人士節省利息開支。究竟甚麼是Mortgage-Link？適合甚麼人士使用？使用Mortgage-Link又有甚麼好處？經絡按揭一次過為大家拆解。

甚麼是Mortgage-Link?

Mortgage-Link（按揭存款掛鈎計劃）是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目，為貸款人提供高息儲蓄戶口，息率與按揭貸款利率相同。即假設按揭貸款實際利率為1.9%，按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。不論是私人屋苑、資助房屋（如居屋），是否使用按揭保險，也有銀行願意提供Mortgage-Link計劃。

甚麼物業類型都有Mortgage-Link?

H按、P按或定息按揭，均有銀行提供Mortgage-Link計劃，但一般只限於住宅按揭（不論是私樓還是資助房屋），而工廈、商廈、舖位及車位的按揭計劃則沒有Mortgage-Link，而商業客戶也不會獲得Mortgage-Link計劃。

Mortgage-link的歷史

2003-2004年左右銀行按揭競爭激烈時代，有銀行最初由外國引入Mortgage-one原意為增加按揭計劃的吸引力，將有餘錢回籠的業主使用其按揭計劃及存放資金，增加按揭的市場份額。及後銀行不斷改變推出Mortgage-link鼓勵在供樓時，有個相同利率戶口方便安排資金。

Mortgage-link有甚麼好處?

1. 慳息：由於高息戶口享有與按揭息率一致的利率，比銀行一般的銀行活期息率高出一截，所以獲得的利息更多，等於對沖部份按揭利息支出。

2. 活期存款較彈性：由於Mortgage-link屬於活期存款戶口，當有資金需要，可隨時提款以應付緊急開支，所以非常適合存放備用資金，節省利息開支。

Mortgage-link的上限

Mortgage-Link（按揭存款掛鈎計劃）設有存款上限，一般為剩餘按揭額的50%。假設剩餘還款額為300萬，便能把150萬放入高息存款戶口。隨著剩餘還款額按月下降，高息存款戶口金額的上限也會相應調整。不過，現時有個別銀行的Mortgage-Link上限低於剩餘貸款額一半，大家選擇時記得向相關銀行查詢清楚，如果選用了按揭轉介公司，亦可先向按揭專員查詢Mortgage-link的細節。

Mortgage-link如果超出存款上限，利息點計？

如果存放的利息超出Mortgage-link的存款上限，多餘的存款會以普通利率計算。例如剩餘按揭金額為300萬，存入160萬，當中150萬可享有高息，餘下10萬則維持普通活期利率。

Mortgage-link最高可使用人數

現時大部份銀行只容許借款人擁有自己的Mortgage-link戶口，缺點是借款人未必有充足的後備資金用盡高息戶口的上限。有個別銀行針對此情況，讓借款人的家人也能共用高息戶口的配額，用盡高息戶口的上限，例如貸款人有200萬高息上限，貸款人有100萬後備資金，妻子又有100萬，便能完全善用高息上限。如想知道每間銀行Mortgage-link的特質，歡迎隨時與按揭專員了解。

Mortgage-link利息發放的形式

現時銀行主要有3種利息發放形式：

1. 利息直接存入Mortgage-Link戶口(最為常見)：現時最普遍做法是銀行直接把利息放入戶口，每月按揭供款額不會有任何轉變。把存款放入Mortgage-link戶口後，銀行背後會每月計算利息，再於每月一次性派發。

2. 銀行直接扣減按揭利息，故戶口不會有利息的收入

3. 銀行直接扣減本金，戶口不會有利息收入

如何得知按揭計劃是否設有Mortgage-link?

作為新手買家，可直接向銀行查詢按揭計劃有否提供Mortgage-link，或者向按揭轉介公司了解更多。

Mortgage-link節省利息支出實際例子：

假設現時按揭剩餘貸款額為300萬，還款期為20年，按揭年利率為2%，由於Mortgage-link高息戶口與按揭年利率一致，便能享有2%年利率。把手上多餘資金50萬放入高息戶口，全期儲蓄利息收入約為$175,412，以活期存款利率0.01%計算，如果選用沒有Mortgage-link的按揭計劃，全期儲蓄利息只有$1,201，差距達$174,211。

應選擇Mortgage-link還是較著數的按揭計劃?

市場上按揭計劃五花八門，如果有一個按揭計劃有提供Mortgage-link，但另一個按揭計劃提供較好回贈或按揭利率，應如何選擇？其實視乎手上有多少後備資金可放入高息戶口。同樣以借貸額300萬計算，假設1個有提供Mortgage Link的按揭計劃現金回贈為1.2%，第2個為1.4%現金回贈但不設現金回贈，如果手上已沒有額外資金，不能賺取高息存款，基於第1個現金回贈為$36,000，第2個現金回贈為$42,000，當然選擇第2個現金計劃。但如果有充裕額外資金，選擇有Mortgage-link的按揭計劃會更為著數。

以上是最簡單的情況，在現實上兩種按揭計劃可能有所不同，按揭計劃、現金回贈等會出現不同變化，向按揭轉介公司了解更多。

使用Mortgage-link有甚麼需要注意？

在供款期間，銀行能隨時改變Mortgage-link條款，一旦條款有所變更，銀行便會直接書面通知供款人士。另外，供款人士亦要按時供款，否則銀行隨時會收回高息存款戶口。

Mortgage-link的存款是否有存款保障？

現時政府會為銀行存款提供保障，一旦銀行倒閉，可獲得高達50萬的銀行保障，不過此條款並不適用於Mortgage-link內的存款。

Mortgage-link有助供樓業主節省利息支出，不過並非每個按揭計劃均有提供Mortgage-link，大家可以根據自己的財務狀況，再比較不同銀行的按揭利率及其他優惠再作比較。如想知道進一步mortgage-link詳情，歡迎致電319-66688與按揭專員聯絡。