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理财教室 / 按揭教学

【负资产2024】4招教你避开最终被银行call loan!一文睇清负资产意思、走势、成因、避免方法

2024.02.07

「负资产」一词一直令供楼人士胆战心惊,皆因在19972003年期间,很多业主沦为「负资产」。究竟负资产意思是甚么?负资产成因是甚么?加息期下负资产是否有调高趋势?有甚么方法可避免负资产?经络按揭一次过为大家剖析。

一文睇清负资产意思-走势-成因-避免方法-经络按揭

 

负资产最新数字

年份/月份宗数
2023年第4季25,163
2023年第3季11,123
2023年第2季3,341
2023年第1季6,379
2022年第4季12164
2022年第3季533
2022年第2季55
2022年第1季104

资料来源:金融管理局

负资产意思

负资产意思是指物业的市值,低于原先借款(按揭)的金额,出现资不抵债的情况。例如当日买入一个600万的物业,申请九成按揭,即贷款额为540万,其后剩余还款额跌至500万,如果届时单位估值低于500万以下,便会成为负资产。

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负资产成因

负资产成因主要涉及两大因素,第一是楼价大幅滑落,第二因素是申请高成数按揭,业主申请九成按揭的话,楼价跌了10%以上便很容易成为负资产行列,如果业主没有申请高成数按揭,未必会成为负资产。

负资产的过去

97年是楼市高峰期,当时银行未有要求银行就按揭借款人进行压力测试,不少买家进行高成数按揭,其后香港遇上金融风暴、2000年科网爆破后,楼市出现大幅下滑,不少供楼人士出现资不抵债情况,2003年更遇上沙士,负资产宗数在2003年第2季出现歷史新高,超过10万多宗。其后沙士过去,楼价回升,负资产慢慢减少,直至2012年,负资产数字才回落至0个个案。

负资产宗数走势(2023年第4季)

根据金管局公布最新数据显示,2023年第四季负资产个案录得25,163宗,涉及金额1,312亿9千7百万港元。对比2023年第三季录得11,123宗及592亿6千3百万港元,宗数及金额按季分别大增14,040宗及720亿3千4百万港元(121.5%),创自2004年第3季后的季度新高。

为甚么选用银行职员贷款或按揭保险计划的个案会容易出现负资产?

银行员工贷款计划的好处是利息特低而且批核快速,员工可以借取高达10成的按揭。当楼价下跌时,便容易成为负资产。至于按揭保险计划在近年放宽措施下,只要是楼价1,000万以下的物业,可申请高达九成按揭,在高成数按揭的情况下,也容易出现负资产。

负资产与银主盘的关系

银主盘的意思是业主持续一段时间未有依时还款,而遭承按人循法律途径收回物业,将其拍卖或放售,从而抵销按揭债务。不少人认为楼市调整,便会出现大量负资产人士,其后银主盘便会增加,其实负资产与银主盘没有直接关系,即使是负资产人士,只要仍有工作及有能力还款,物业不会变成银主盘。

成为负资产会被银行「call loan」?

负资产数字攀升不代表业主无力供款,自2010年压力测试措施推出后,本港业主还款一直处于稳健水平,绝大部份业主的供款能力仍稳健。只要借贷人每月准时还款,一般情况下银行不会向负资产人士「call loan」。

伸延阅读:银行甚么情况下会call loan

业主不还按揭银行的处理手法

如果业主有一期没有还款,银行通常先会致电还款,如果两23个月没有还款,才会发信提醒。如果当业主未有动静,银行便会发破产令,收楼后把物业拍卖。

一文睇清负资产意思-走势-成因-避免方法-经络按揭

如何避免成为负资产?

要避开成为负资产,一般有以下办法:

1.避免借尽按揭成数

在楼价1000万以下,如果使用按揭保险,最高按揭成数可高达九成。不过,楼价只要下滑10%,便会成为负资产,如果按揭成数为八成以下,则会较为安全。

2. 买入价贴近市价

准买家购买物业时,买入价尽量不要高出市价太多。当楼价回调整,物业估值会较易急速下跌,最后出现负资产。

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