「负资产」一词一直令供楼人士胆战心惊，皆因在1997至2003年期间，很多业主沦为「负资产」。金管局公佈2026年第二季负资产个案录得4,356宗。究竟负资产意思是甚么？负资产成因是甚么？有甚么方法可避免成为负资产？经络按揭一次过为大家剖析。
本文AI Summary
根据金管局公布最新数据显示，第三季负资产宗数回落至3,819宗 创13个季度新低。歷史上，1997 年后因金融风暴等，负资产曾达 10 万多宗。文章指出，负资产与银主盘、银行「call loan」无直接关联，只要按时供款即安全，并建议避免借尽按揭成数、买入价贴近市价以规避风险。
负资产最新数字
根据金管局公布最新数据显示，2026年第三季负资产个案录得3,819宗，涉及金额173.27亿港元，对比第二季录得的4,356宗及196.21亿港元，宗数及金额按季分别减少537宗及22.94亿港元，宗数创13个季度新低，金额则创16个季度新低。
| 年份/月份 | 宗数 |
|---|---|
| 2026年第3季 | 3,819 |
| 2026年第2季 | 4,356 |
| 2026年第1季 | 11,424 |
| 2025年第4季 | 21,304 |
| 2025年第3季 | 31,449 |
| 2025年第2季 | 37,806 |
| 2025年第1季 | 40,741 |
| 2024年第4季 | 38,389 |
| 2024年第3季 | 40,713 |
| 2024年第2季 | 30,288 |
| 2024年第1季 | 32,073 |
| 2023年第4季 | 25,163 |
| 2023年第3季 | 11,123 |
| 2023年第2季 | 3,341 |
| 2023年第1季 | 6,379 |
| 2022年第4季 | 12164 |
| 2022年第3季 | 533 |
| 2022年第2季 | 55 |
| 2022年第1季 | 104 |
资料来源：金管局
负资产意思
负资产意思是指物业的市值，低于原先借款（按揭）的金额，出现资不抵债的情况。例如当日买入一个600万的物业，申请九成按揭，即贷款额为540万，其后剩余还款额跌至500万，如果届时单位估值低于500万以下，便会成为负资产。
负资产成因
负资产成因主要涉及两大因素，第一是楼价大幅滑落，第二因素是申请高成数按揭，业主申请九成按揭的话，楼价跌了10%以上便很容易成为负资产行列，如果业主没有申请高成数按揭，未必会成为负资产。
负资产的过去
97年是楼市高峰期，当时银行未有要求银行就按揭借款人进行压力测试，不少买家进行高成数按揭，其后香港遇上金融风暴、2000年科网爆破后，楼市出现大幅下滑，不少供楼人士出现资不抵债情况，2003年更遇上沙士，负资产宗数在2003年第2季出现歷史新高，超过10万多宗。其后沙士过去，楼价回升，负资产慢慢减少，直至2012年，负资产数字才回落至0个个案。
负资产宗数走势+经络按揭意见(2026年第3季)
负资产回落原因是甚么？
经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，楼市于第三季进入整固期，楼价曾一度回落。根据差饷物业估价署的资料显示，七月份私人住宅售价指数报320.1，较六月份下跌约1%，跌幅轻微。此外，近年採用较高按揭成数的买家已显着减少。根据香港按揭证券有限公司的资料显示，今年首9个月新取用按揭保险贷款宗数及金额分别为4,433宗及237.38亿元，较去年同期的5,411宗及267.47亿元，分别减少978宗（18.1%）及30.09亿元（11.2%），宗数及金额均创近11年及9年的首9个月新低。由于楼价仅出现短暂回落，加上大部分置业人士已减少借尽高成数按揭，他们不易出现负资产的情况，使第三季负资产个案持续减少。
曹续指，最新八月份及九月份的私人住宅售价指数已重拾升势，楼价再度上扬，加上息口维持在合理水平，银行对住宅按揭业务将保持积极态度，若第四季楼价保持平稳，负资产个案仍有回落空间。
另外，曹德明指出，在负资产个案中，拖欠超过3个月未偿还按揭贷款的比率为1.34%。虽然该比率有所上升，但实际宗数反而有所回落，仍属偏低水平，反映本港业主的还款能力稳健。另一方面，鑑于住宅物业整体风险相对可控，各大银行对按揭业务更具信心，年内将继续推出不同类型的按揭方案，并加码相关优惠，以吸引优质客户，有利楼按市场的健康发展。
负资产与银主盘有关吗？
银主盘的意思是业主持续一段时间未有依时还款，而遭承按人循法律途径收回物业，将其拍卖或放售，从而抵销按揭债务。不少人认为楼市调整，便会出现大量负资产人士，其后银主盘便会增加，其实负资产与银主盘没有直接关系，即使是负资产人士，只要仍有工作及有能力还款，物业不会变成银主盘。
成为负资产会被银行「call loan」?
负资产数字攀升不代表业主无力供款，自2010年压力测试措施推出后，本港业主还款一直处于稳健水平，绝大部份业主的供款能力仍稳健。只要借贷人每月准时还款，一般情况下银行不会向负资产人士「call loan」。
伸延阅读：银行甚么情况下会call loan？
为甚么选用银行职员贷款或按揭保险计划的个案会容易出现负资产？
银行员工贷款计划的好处是利息特低而且批核快速，员工可以借取高达10成的按揭。当楼价下跌时，便容易成为负资产。至于按揭保险计划在近年放宽措施下，只要是楼价1,000万以下的物业，可申请高达九成按揭，在高成数按揭的情况下，也容易出现负资产。
业主不还按揭银行的处理手法
如果业主有一期没有还款，银行通常先会致电还款，如果两2至3个月没有还款，才会发信提醒。如果当业主未有动静，银行便会发破产令，收楼后把物业拍卖。
如何避免成为负资产？
要避开成为负资产，一般有以下办法：
1.避免借尽按揭成数
在楼价1,000万以下，如果使用按揭保险，最高按揭成数可高达九成。不过，楼价只要下滑10%，便会成为负资产，如果按揭成数为八成以下，则会较为安全。
2. 买入价贴近市价
准买家购买物业时，买入价尽量不要高出市价太多。当楼价回调整，物业估值会较易急速下跌，最后出现负资产。
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作者：经络编辑部
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