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避免估值不足问题,签合约应先向经络按揭或银行做口头估价和预先批核
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签署临时买卖合约
避免估值不足问题,签合约应先向经络按揭或银行做口头估价和预先批核
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找经络按揭帮手
尽快向约至少叁间银行申请按揭贷款,简单一点想一次过申请可以找经络按揭帮手
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递交文件
临时买卖合约、借款人和担保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近叁个月的收入證明(如粮单、银行月结单或存摺等,非固定收入人士需要递交更详尽记录)、最近年度的税单或报税表
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银行审批按揭申请
银行审批按揭,需要时间通常为一个星期到一个月。比较并选择条款最适合的银行,并前往银行签贷款条件信作实。银行会向你的律师楼致函,通知律师準备按揭契
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到律师楼签署文件
在交易日前,买家和担保人 (如有) 到律师楼签署按揭契据及银行要求的其他文件
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完成交易
律师行知会银行,银行会将贷款交予律师行安排送交卖方,交易便告完成。交易完成後,银行会於一个月内发放按揭的现金回赠。另外会寄上还款过程表,通知客户每月供款之本金、利息及结馀等详细资料
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理财教室 / 按揭教学

【二手楼按揭2024】想买美孚新邨、太古城、黄埔花园?拆解二手楼买入程序、按揭成数、还款年期、压力测试、人龄楼龄限制

2024.03.22

美孚新邨、太古城、黄埔花园等二手蓝筹屋苑虽然已上了年纪,但由于交通方便、社区配套完善,仍吸引买家买入自住或投资。买入二手楼需要注意甚么事项?申请按揭有甚么要注意?二手楼估价楼龄、人龄、按揭成数方面有甚么要注意?经络按揭一次过为大家拆解(以下资料主要参照二手私楼,如涉及资助房屋等物业,可向按揭专员直接查询)。

买二手楼可做几多成按揭?拆解二手楼买入程序、按揭成数、还款年期、压力测试、人龄楼龄限制

买入二手楼程序


1. 评估首期预算
买入二手楼前,首先要计算买楼的开支,包括首期、按揭利息开支、印花税、律师费及装修费,其中首期及印花税开支最大,可用按揭计算机进行初步预算。

2. 视察楼盘
买家可根据预算物色心仪的楼盘,首先可选择地区及物业类型,再于地产代理网页浏览心仪楼盘,再联络相关地产代理睇楼。选择物业要留意住宅的楼龄、面积、位置及了解附近楼层的最近成交价,并且最好亲身睇楼,了解单位质素。

3. 查册
只要透过简单的物业查册,便能知道单位业主姓名、借贷状况、物业过往歷史及状况,如果物业由地产代理处理,可交由对方协助查册及分析是否有潜在风险。

4. 决定业权
买入物业时如果买家只有1人,便属于唯一拥有人(Sole Owner),毋须考虑业权问题,但如果业主涉及两人或以上,便要考虑应选择分权共有(Tenancy in Common)或联权共有(Joint Tenancy)。分权共有是指业权的权益以各人所付的楼价比例分配,例如其中1名业主付出楼价25%,便享有物业1/4业权。如果对方身故,其物业权益便会成为遗产处理。联权共有是指各人的权益或业权份数属于均等,一旦其中一人身故,此人的权益将自动转移至其他在生的联权共有人。

5. 签署临时买卖合约
当双方达成买卖共识,便可以签署临时买卖合约(俗称「临约」),是一份具有法律约束力的协议。签署临约时,买家支付楼价3%至5%订金,俗称「细订」。

6. 买家申请按揭
申请按揭是置业重要一环,除了直接向银行申请按揭,如果想比较不同银行的按揭计划及现金回赠,可向按揭转介公司一次过格价。

7. 签署正式买卖合约
签署临时买卖合约后14日双方签署正式买卖合约,买方再支付订金,俗称「大订」,细订加大订一般为楼价的10%。期间买家律师会负责查阅物业状况,如有问题会向卖方律师查询。

8. 缴交印花税
住宅印花税需要在签署正式合约后30日内支付,如果属于首次置业,可以支付较低税率的印花税率,如果已经拥有住宅物业,便要承受较重的税率。

9. 最后视察及收取锁匙
临近成交日买家验收单位,可带备验楼清单或委託验楼师进行检验,如有问题即时通知律师。在此时,银行亦有机会

10. 成交日签署转让契
买方双方正式在律师楼签署转让契,把单位业权由卖方转让予买方,同时买方正式收取锁匙成为单位业主。银行会于成交日放卖至卖家律师,再由律师转交款项予业主。

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买入二手楼有甚么开支?

1. 印花税
印花税是买二手楼最大的额外成本,如果为首次置业,印花税税率较低,但如果为非首次置业,印花税会较高。


2. 经纪佣金
如果二手楼买卖以地产代理处理,买卖双方均需支付佣金,金额由双方釐定,一般为楼价1%,如果物业楼价为600万,佣金便是6万。通常在买卖成交时才向代理支付,买入物业前应与地产代理及卖方商讨清楚。
 

3. 律师费
买入二手楼需要由律师处理法律程序,当中涉及包括楼契及转让契等文件,如果物业业权出现问题,买方律师亦会作出质询,完成物业买卖后,又需要把资料在土地註册处註册,因此数千至数万元的律师费用必不可少。

4. 利息开支
除非买家以Full Pay形式买楼,否则便需要申请按揭,以及支付相关利息支出。每间银行的按揭计划各有不同,比较不同按揭计划有助节省利息支出。


5. 按揭保险费用
如果置业人士不够首期,有需要向按证公司申请按揭保险,视乎贷款额、按揭成数、还款年期等因素而定,详情可留意按证公司的按揭保费一览表。一般情况下,按证公司亦会为良好信誉申请人提供保费折扣,详情可与经络按揭查询进一步资料。

6. 装修费用
如果买入二手物业缺乏装修,或不满意本身装修,便需要动用资金处理,至少预算二十万以上。
 


二手楼按揭指南

二手楼按揭计划

选择银行的按揭计划,需要留意现时市场上的按揭计划种类,第1个是H按计划(H按)、最优惠利率按揭(P按)及定息按揭。按揭利率的高低主要受制于美国加息或减息影响,近年银行为抢佔生意,推出不同的按揭计划优惠及以高现金回赠吸客。H按是指以银行同业拆息为基础计算的按揭计划,H是银行同业拆息HIBOR的意思。供楼时间长达二、三十年,息口难免会有升跌,在息口处于低位时,H按供楼人士的利息往往远低于锁息上限,比P按供楼更为优惠。当息口开始上升时,如果银行未有提高最优惠利率,仍可以用锁息上限的息率供楼,因此现时大部份供楼人士会选用H按供楼。



二手楼按揭估价
 

买家如果买入一手楼,短期内毋须理会物业估价问题,但买入二手楼便要注意估价的高低。物业估价会受到物业成交、楼龄、物业质素、物业类型、楼层、座向、附近环境等因素影响,每间银行会自行委託估价行进行估价,估价的结果会影响按揭最终批出的贷款额。假设二手楼单位的成交价为500万,业主打算申请六成按揭,理论上能获取300万,但如果银行估价只有450万,最终批出的按揭贷款额只有270万,买家的首期便要额外增加30万。

银行对于市场上不少另类物业未能提供估价,其中凶宅是最典型例子。凶宅在法律上没有定义,通常是单位内发生的不自然死亡个案,如自杀及谋杀案等。由于市场上没有公开的资料纪录,估价行内部才有自己的凶宅纪录,所以每间估价行对凶宅的估价,可能出现差异。如果单位变成凶宅,银行估价不单止影影响涉事单位,有时更会影响同层或上下楼层的单位。

二手楼按揭成数


二手楼买家需要根据金管局的指引申请按揭,按揭成数如下:

以「供款与入息比率」为基础的新申请贷款 

楼价

自用

非自用或公司持有

≤$3,000万

70%

60%

>$3,000万至≤$3,500

60%-70% (贷款上限$2,100万)

60%

>$3,500万

60%

60%

以「资产水平」为基础的新申请贷款 

住宅物业按揭成数上限
不论物业价值60%

不过,如果买家打算买入的是资助房屋或其他房屋类型(如村屋),按揭成数会出现不同变化,详情可留意居屋及村屋按揭的文章。另外,按揭成数会受到供款人的财务状况出现不同变化,有机会削减按揭成数。

按揭保险方面,1,000万元或以下的物业,最高按揭保险成数为9成。

住宅物业价值 按揭成数上限
$400 万以上至
$1,000 万
80% 或 90%*
$1,000 万以上至
$1,125 万以下
80% 至 90%*
(贷款额上限$900万)

$1,125 万或以上至
$1,500 万

80%

$1,500万以上至
$1,715万

70%-80%(贷款上限$1,200万)

$1,715万以上至
$3,000 万

70%


二手楼按揭最长还款年期
 

二手楼按揭最长还款年期为30年,但会受于物业年龄(楼龄)及借款人的年龄(人龄)而出现变化。现时银行一般会以「75-楼龄」判断最长还款年期事宜,如果楼龄已经届满45年以上,银行未必会批出30年楼龄。个别银行会考虑以更高弹性批核按揭还款期,尽量延长借款人的还款期,详情可以向经络按揭查询。

另外,银行亦会考虑借款人的年龄作为最长还款期的批核因素,并同样以「75-」作为指标。如果申请人在45岁以上,银行也有机会缩减按揭还款年期。如果借款人已到达一定年纪,可考虑加入较后生的担保人,银行便会以后者的年岁作为批核标准,让他更轻易通过银行的批核。
 

二手楼按揭压力测试

申请二手楼按揭需要进行压力测试,当利率上升2%,每月供款不得多于月入60%。选择H按的供楼人士,由于H按计划通常设有封顶位/锁息上限,例如H按计划是H+1.3%,封顶位为P-1.75%,P为5.875%时,锁息上限下最高的实际按息为4.125%。每月供款不能超过入息的60%计算,是以4.125%+2%=6.125%计算。如果本身有按揭在身,压力测试要求会更为严谨。

二手居屋按揭

二手居屋现时有两批人士可以买到,第一批为现时的公屋租户,可以用绿表身份选购未补地价的二手居屋,虽然楼价未必够新居屋优惠,但入场费仍比一般私楼为低,而且地区选择亦会较多。另一批人是抽中白居二的人士。

绿表人士申请二手居屋详情,可参考绿表人士申请二手居屋按揭攻略
白表人士申请二手居屋详情,可参考白居二按揭攻略

二手绿置居按揭

绿置居是绿表置居计划简称,让公熙居民交出公屋后,可以购入有折扣率的新落成公屋单位,此项计划成为公屋租户另一个上车阶梯。绿置居单位为未补价资助房屋,新单位最高按揭成数为九成五,最长还款期为30年。有关单位日后如想在二手市场放售,除了要留意屋苑的禁售期,按揭成数及还款期情况与二手居屋类似,想知详情,可留意二手绿置居按揭懒人包。

二手房协楼按揭

二手房协楼按揭与居屋不一样,如果借取九成高成数按揭,便需要申请按揭保险,需要提交入息文件及进行压力测试。至于能否借够30年,需要考虑人龄及楼龄的因素。

想知详情,可留意以下文章:
房协楼物业种类+按揭入门(按揭成数+还款年期+利率+压力测试)

二手村屋按揭

村屋能让业主享受更大的居住空间,部份单位入场费较私人屋苑低,不过申请按揭时要注意,最高按揭成数不得超过八成半,而且估价较为严谨,银行有机会批不足按揭,买家需要预备额外首期。村屋按揭可选用H按、P按,不过并非每间银行均会接纳村屋按揭申请。

想知更多详情?可留意村屋类型、按揭成数、按保费用、估价、人龄楼龄懒人包

凶宅按揭

凶宅市价比一般单位为低,是因为中国人认为凶宅不吉利,抗拒买入及居住,导致凶宅成交欠理想。因此银行估价及审批按揭申请时,考虑到单位转售困难及楼价折让问题,在按揭成数及还款年期採取非常严谨态度,甚至不会批出按揭。
想知更多凶宅详情,可参阅凶宅按揭懒人包

唐楼按揭

唐楼泛指楼高五至八层、没有升降机的住宅物业。唐楼虽然歷史较长久,而且没有升降机,但由于具备重建因素,而且实用性高,深受外国人欢迎租住,故仍深受投资者欢迎。

要为唐楼申请按揭,唐楼按揭与一般私楼没有太大分别,不过由于很多唐楼的楼龄已经超过50年,而银行会採用「75-」计算最长还款年期,所以申请唐楼按揭未必借到30年。另外,银行对于唐楼的按揭批核会较长,亦有机会派员验楼,因此按揭批核时间有机会较长。

如想知道更多唐楼按揭详情,可参阅唐楼按揭懒人包

二手公屋按揭

「租者置其屋计划」让公屋租户以低价钱上车,现时有39个屋邨纳入计划之列。根据现时房委会规定,租置单位在首次发售第3年开始,可以在无需补地价下在居屋第二市场转售给合资格人士。如想知道租置公屋的懒人包资讯,可留意公屋按揭懒人包

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