文：经络按揭转介首席副总裁曹德明
美联储维持利率不变 12月仍有加息机率
美联储最新一次议息会议宣布，基准利率维持于3.75厘至4厘区间。事实上，联储局在上一次议息会议已进行了一次防御性加息，惟对控制通胀的实际效果仍有待观察，因此此次按兵不动亦有理据。然而，美国9月份消费者物价指数（CPI）按年增长3.7%，核心CPI亦按年增长2.6%，双双高于预期，加上近期地缘政治局势紧张，若未来通胀数据居高不下，预计联储局将于12月再次加息以抑制通胀。
本港拆息处于低位 楼市受加息影响有限
香港方面，现时本港银行体系总结余稳守约540亿港元水平，加上近期港元贷款需求偏弱，一个月银行同业拆息（HIBOR）于10月份一直处于3厘以下的低位。由于银行资金成本未见压力，因此此次亦未有调整最优惠利率（P）。即使美联储于12月再次加息，预料本港银行亦仅会作有限度微调，对整体楼市实际影响不大。
定按计划拉低实质息率 MMI连续8个月低于封顶位
港美息口维持不变的情况下，预计一个月HIBOR短期内将大致徘徊于2厘至3厘区间。以现时市场一般新造H按H+1.3%计算，H按业主短期内仍需以封顶息率3.25厘供楼。不过，今年早前大型银行推出的2.73厘定按计划广受欢迎，选用比例一度攀升至逾三成半，创逾八年新高，并拉低了整体新造按息水平，反映新造按揭客户实际息率水平的经络按揭息率指数（MMI），已连续8个月维持于3.25厘以下水平。
新按揭方案悭息效果显着 预计带动按息进一步回落
针对现时的按揭选择，虽然银行定按息率微调至2.93厘，但相比H按3.25厘封顶位仍低出32点子；另一大型银行推出首2年或3年的「先P后H」计划，实际按息更低至2.68厘。在未来息口仍有变数、拆息难以大幅回落的情况下，这两类按揭计划悭息效果显着，预计将吸引更多买家选用，并带动MMI进一步回落。
准买家宜衡量自身负担能力 善用按揭中介比较优惠
笔者最后提醒有意入市的准买家，应根据自身负担能力选择合适物业。面对银行五花八门的按揭产品，入市前应密切留意利率走势，避免按揭「借得太尽」。建议善用大型且专业的按揭中介服务，仔细比较各方案的条款与回赠优势，从中挑选最切合自己财务规划的计划。
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