息口走势一直是楼市的焦点，而按揭息率的变化，离不开一个核心指标—最优惠利率（Prime Rate，简称P）。到底「P」与置业及供楼人士有何切身关系？笔者将在本文中作详细解说。
最优惠利率是甚么？
最优惠利率P是银行为优质客户设定的基准贷款利率，在按揭市场中扮演着重要角色。首先，市场上有「P按」产品，即以最优惠利率作为计算基础的按揭计划。银行一般以「P减X%」计算按息，实际按息及还款额会随P的变动而调整。此外，发展商为买家提供的一按或二按，亦多以「P加X%」计算，息率通常高于传统银行。
为甚么每间银行的P都不同？
由于资金成本不同，本港的P并非统一，市场主要分为「细P」与「大P」。参考现时市况，「细P」由滙丰、中银及恆生等主流银行主导，利率为5%，这三间银行覆盖了本港大部分按揭客户；而「大P」则多由中小型银行採用，利率为5.25%。此外，亦有少数中小型银行的P为5.375%或5.5%。买家比较按揭计划时，必须釐清银行所使用的是哪一个P。
除了P按，目前市场主流为「H按」，并以银行同业拆息（HIBOR）作为计算基础。既然H按着重HIBOR，那它与P按有何关系？事实上，P在H按中扮演着「安全网」角色，即市场常说的「封顶息率」。假设某银行提供的H按计划为「H+1.3%，封顶息率为P-1.75%（P=5%）」。当HIBOR为1%时，实际按息为1% + 1.3% = 2.3%；当HIBOR急升至2.7%，按息理论上应达到2.7% + 1.3% = 4%。此时，封顶息率便会生效，客户只需按P - 1.75%，即5% - 1.75% = 3.25%还款，从而避免利息支出突然暴涨。
P对按揭入息要求的影响
另外要注意，P的变化亦会直接影响按揭入息审查。现时买家只需符合每月供款不超过入息的50%即可。然而，银行审批H按时，并非以当时的HIBOR计算，而是统一以「封顶息率」计算还款额。沿用上述例子，即使审批时HIBOR为1%，实际按息为2.3%，银行仍会以3.25%计算入息。若P上升，封顶息率会同步上升，入息要求亦随之提高。
总结而言，理解P的运作有助买家选择合适的按揭计划，并做好长远的财务规划。建议入市前先向大型专业的按揭转介公司谘询，货比三家自然更有预算。
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