「先P后H」按揭计划2026｜首2年或3年低至2.68％、月供悭息比较及申请条件

近年香港按揭市场的产品选择愈来愈多，银行除了提供传统 H 按及 P 按，亦相继推出定息按揭及不同形式的混合利率计划，让准买家、转按业主及有套现需要的人士，按自己的财务状况及利率风险取向作出选择。银行最新推出「特优先P后H」按揭计划，首2年或3年可享特优 P 按，实际按息低至 2.68%；优惠期结束后，按揭利率会自动转为 H 按。本文将全面拆解「先P后H」按揭计划的利率、申请条件、适用贷款类型、月供及悭息效果，并分析计划对 P 按市场的潜在影响。

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重点摘要

「特优先P后H」按揭计划的首2年或3年特优P按为P减2.32%；以 P 为5%计算，实际按息为2.68%。优惠期后自动转为 H 加1.3%，并设有 P 减1.75%的封顶息率。以贷款额500万元、还款期30年计算，首阶段每月供款约20,227元，较以3.25厘计算的 H 按封顶息率每月节省约1,533元。

「先P后H」按揭计划是甚么？

「先P后H」按揭是指按揭贷款在首阶段先採用 P 按，其后再转为 H 按。银行今次推出的计划，让合资格客户在首2年或3年享有较低的特优 P 按，期满后则自动转用 H 按，兼顾短期悭息及日后跟随市场利率变化的灵活性。

先P后H按揭计划重点

*以上资料根据所提供的计划资料整理，实际利率、优惠、适用条款及批核结果以银行最新公布及银行最终批核为准。

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先P后H计划重点：

首2年或3年实际按息低至2.68厘

计划首阶段採用「特优 P 按」，年利率为 P 减2.32％。若以现时最优惠利率 P为5％计算，实际按息即为：

5％ − 2.32％ = 2.68％

以 P 按计算的好处，是供款利率会跟随银行最优惠利率变动；不过，由于P可能因应市场环境及银行资金成本调整，准借款人仍应考虑未来利率变化对供款的影响，而不应只比较首阶段的优惠息率。

优惠期后自动转为 H 按，设有封顶息率

当首2年或3年的特优 P 按期满后，贷款会自动转为 H 按，利率为 H 加1.3％，同时设有 P-1.75%的封顶息率。

若以P为5%计算，封顶息率为3.25%。换言之，当 H 加1.3厘高于指定封顶息率时，实际供款息率会以封顶息率计算。对借款人而言，封顶息率可提供一定的供款保障，但仍需留意 H 按息率、P 的变动方式、锁息期、现金回赠及其他贷款条款。

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先P后H按揭适用于哪些人士？

计划涵盖的贷款用途较广，以下人士均可考虑向银行或按揭转介顾问查询：

1. 首次置业人士

首置人士通常较关注置业初期的现金流及每月供款。若首2年或3年可享较低按息，便有机会减轻初期供款压力，并预留更多资金应付装修、家具、印花税及其他置业开支。

2. 换楼人士

换楼人士可能同时面对新居首期、临时住宿及旧居出售等资金安排。较低的首阶段按息，有助买家在过渡期内规划现金流。

3. 转按人士

现有按揭客户可比较原有按揭计划与新计划的实际成本，包括息率、现金回赠、转按费用、律师费及任何提前还款或罚息安排。不能只以新计划的表面息率判断是否值得转按。

 4. 物业套现或加按人士

有资金需要的物业持有人，可了解计划是否适用于物业套现及加按贷款。不过，套现会增加贷款额及利息支出，申请人应先评估还款能力，并预留利率上升的缓冲空间。

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先P后H按揭月供及悭息比较

以下以贷款额500万元、还款期30年作比较，并假设採用等额本息还款方式：

以首阶段2.68厘计算，「先P后H」计划每月供款约20,227元，较3.25厘的 H 按封顶息率每月少供约1,533元。若以12个月计算，首年理论上可减少约18,396元供款支出。

不过，上述数字只反映指定贷款额、年期及假设息率下的月供比较，未计算现金回赠、手续费、律师费、按揭保险费、管理费及其他实际贷款成本；而且计划期满后的供款亦会按当时适用的 H 按息率重新计算。

如果P上调0.125%，月供会增加多少？

根据所提供的市场分析，若未来最优惠利率 P 上调0.125厘，首阶段计划的实际按息可能由2.68厘升至2.805厘。

以500万元、30年期作粗略参考，2.805厘的每月供款约为20,547元，即较2.68厘时约增加320元。虽然实际供款仍取决于银行採用的利率及贷款条款，但这个例子反映，即使 P 轻微上调，首阶段息率仍可能低于部分市场上的 H 按封顶息率及定息按揭计划。

借款人应注意，利率变动并不只会影响首阶段 P 按；当贷款期满后转为 H 按，供款亦会受当时拆息及封顶息率影响。因此，申请前应以不同利率情境进行测试，确认自己在利率上升时仍有足够还款能力。

P按、H按及定息按揭有甚么分别？

H按、定息按揭、先P后H比较

三种按揭计划的息率、申请期限及配套各有不同。究竟哪一种最适合自己？申请人可以从以下 3个方向 作比较，从而选择较符合个人财务需要的按揭方案。

1. 先评估未来息口走势

选择H按、定息按揭或「先P后H」前，首先要考虑未来息口走势，以及自己能否承受息率变化。
现时市场上的主流H按计划，息率一般为 H+1.3%，并设有以最优惠利率（P）计算的封顶息率。以目前市场息率计算，H按实际按息约为 3.25厘。

至于定息按揭，部分大型银行提供约 2.93厘 的固定息率，申请人可以锁定首2年、3年或5年的供款利率。定息期结束后，按揭息率通常会转为与H按相若的计算方式。
「先P后H」计划则一般提供首2年或3年优惠期，息率以 P-2.32% 计算。以相关银行P按息率为5%作例子，现时实际按息约为 2.68厘，在三种计划中属于较低水平。

若香港银行日后上调最优惠利率，H按的封顶息率及「先P后H」计划的首期息率亦可能随之上升；相反，定息按揭在固定息率期间内，供款一般不会受到加息影响。
 

以市场预期香港银行或于年底加P 0.125厘至0.25厘 计算，「先P后H」息率或会升至约 2.805厘至2.93厘，仍然具一定吸引力。不过，如果置业人士预期未来数年息口仍可能持续上升，或希望预先锁定供款成本，定息按揭可能是较稳妥的选择。
 

不同人士的选择：
预期短期息口稳定或下调：可考虑H按或「先P后H」。
希望首期供款较低：可比较「先P后H」计划。
担心未来持续加息：可考虑定息按揭。
重视长期转按弹性：H按通常提供较多选择。
 

2. 细阅申请资格及期限

除了比较息率，申请人亦要留意按揭计划的适用物业类型、申请资格及申请期限，避免因错过限期而无法享用优惠。
目前，定息按揭及「先P后H」计划一般适用于一手及二手私人住宅，但未必适用于政府资助房屋。此外，部分计划设有明确申请期限，例如需要于指定年度年底前提交申请，并于翌年4月底前完成提取贷款。
相对而言，H按通常没有特定申请期限，物业适用范围亦较广，私人住宅及部分政府资助房屋均可能申请。不过，最终仍要视乎银行政策、物业类型及申请人的个别条件。
申请前应确认以下事项：
按揭计划是否适用于目标物业；
是否设有申请截止日期；
是否需要于指定日期前完成提取贷款；
转按、提早还款或转换计划是否涉及额外费用；
优惠期结束后的实际息率及计算方式。
由于银行优惠及条款可能随时调整，申请人不应只比较首期息率，亦应一併了解优惠期后的供款安排。
 

3. 比较现金回赠及按揭配套

按揭计划的实际成本，不只取决于息率，现金回赠、Mortgage-link户口及其他银行配套同样值得留意。
现金回赠可以直接抵销部分按揭利息或置业开支。在上述三类按揭计划中，H按的现金回赠通常较具竞争力，部分银行更会提供高达两厘多的现金回赠。不过，实际回赠金额及申请条件，仍须视乎贷款额、物业类型及客户背景而定。
此外，H按亦较常见提供 按揭储蓄挂鈎户口（Mortgage-link）。借款人可以将闲置资金存入指定户口，以抵销部分按揭贷款利息。对于手上有较多现金储备，但又不希望一次过提前还款的人士，Mortgage-link或能提供更大的资金运用弹性。
比较按揭配套时，不应只看回赠金额，申请人亦应留意：
现金回赠是否设有最低贷款额；
回赠是否需要完成提款后才发放；
提早转按或还款会否需要退回部分回赠；
Mortgage-link户口是否设有存款上限；
Mortgage-link的抵销利息计算方式；
其他费用，例如律师费、估价费及行政费。

P按选用比例有望回升

香港金融管理局住宅按揭统计资料，各类按揭计划的选用比例为：

• H按：61%
• 定息按揭：34.1%
• P按：1.3%

过往 P 按选用比例相对较低，主要与市场利率环境、H 按息差及银行推广策略有关。今次有银行推出「先P后H」计划，将 P 按的初期低息优势与 H 按的后续安排结合，可能令部分原本只考虑H按或定息按揭的客户重新比较P按选项。

然而，实际市场佔比仍会受到银行优惠、H按息差、P及HIBOR走势、楼市气氛及客户风险偏好等因素影响。准买家不应单凭市场选用比例作决定，应根据自己的收入、资产、贷款额及还款年期进行个人化比较。

申请先P后H按揭前要注意甚么？

1. 比较整段贷款期的总利息

首阶段低息不等于整段贷款期的总成本一定最低。应同时比较期满后 H 按息率、封顶息率、现金回赠、手续费、律师费及其他贷款成本。

2. 了解转按及提前还款条款

若日后打算转按，应留意锁息期、现金回赠回扣期、提前还款罚息及转按所需文件，避免因过早转按而需要退回部分优惠。

3. 评估加息后的还款能力

申请人应以较高利率重新计算月供，并保留应急储备。若收入来源不稳定、负债较高或贷款成数较高，更应审慎评估利率波动风险。

4. 留意按揭成数及入息要求

银行会按申请人的入息、信贷纪录、负债、物业估值及按揭成数等因素作审批。即使计划宣称低息，亦不代表所有申请人均可获批相同贷款额或利率。

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常见问题 FAQ

1. 先P后H按揭的最低实际息率是多少？

按所提供的计划资料，首2年或3年採用 P 减2.32厘；若 P 为5厘，实际按息为2.68厘。实际息率会视乎 P 的变动及银行最终批核条款而定。

2. 先P后H按揭期满后会怎样？

首2年或3年的特优 P 按期满后，按揭会自动转为 H 按，息率为 H 加1.3厘，并设有 P 减1.75厘的封顶息率。申请人应在签署贷款文件前确认转换安排及适用条款。

3. 这项计划是否适合转按或物业套现？

计划适用于转按、加按及物业套现，但是否符合资格须由银行按个别申请审批。转按人士应把原有按揭的罚息、回赠回扣及相关费用一併计算。

4. 申请先P后H按揭需要甚么文件？

一般按揭申请可能需要身份证明、入息证明、税单或粮单、银行月结单、现有负债资料及物业买卖文件等。实际文件要求会因申请人身分、收入类型及贷款用途而异，应向银行或专业按揭顾问查询最新清单。

低息之余，更要比较整体按揭成本

「先P后H」按揭计划以首2年或3年低至2.68厘的特优 P 按作为卖点，对希望降低置业初期供款、转按或进行物业套现的人士而言，确实提供多一个值得比较的选项。以500万元、30年期计算，首阶段每月供款约20,227元，较3.25厘 H 按封顶息率每月节省约1,533元。

不过，选择按揭计划时，除了比较首阶段利率，亦应一併考虑优惠期后的 H 按息率、封顶息率、现金回赠、手续费、锁息期、提前还款安排及自身的加息承受能力。建议准买家、转按业主及套现人士，在递交申请前先比较不同银行方案，再按自己的财务需要制定合适的按揭策略。

立即向专业按揭转介顾问查询，了解先P后H按揭计划及其他市场方案。

重要声明：本文根据所提供的计划资料及假设数据整理，仅供一般市场资讯及按揭比较参考，不构成任何贷款、投资或财务建议。按揭利率、优惠、申请资格、贷款成数、批核结果及相关条款，均以银行最新公布及最终批核为准。申请人应按个人财务状况及还款能力作决定。

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