银行推出的定息计划是否最悭息？定息期完结后利率是几多？罚息期是几多？适用于甚么物业及按揭类型？本文拆解银行定息按揭特色及现时按揭最新优惠。
定息按揭比较2026 | 好处
- 即时节省利息支出，并锁定指定年期息率。
- 适合非固定收入人士或收租等长线投资人群，帮助稳定供楼预算。
- 早年选用发展商高成数按揭的业主，可通过转按该计划悭息。
- 申请期延长，给予市场更充裕的选择时间。
定息按揭比较2026 | 大型银行定息按揭计划优势
- 不受利率波动影响：在定息还款期内享受固定的利率
- 固定每月供款额，供楼更有预算
各银行定息按揭比较2026
| 滙丰银行（一手物业) | 滙丰银行(非一手物业) | 恒生银行(一手及二手私人住宅) | |
|---|---|---|---|
| 申请年期 | 3或5年 | 3或5年 | 3年 |
| 按揭成数 | 高达9成 | 高达9成 | 高达9成 |
| 利率 | 定息期间2.93% 其后P-1.75%(实际利率: 3.25％) | 定息期间2.93% 其后H+1.3%，封顶息P-1.75%(实际利率: 3.25％) | 定息期间2.93%，其后P-1.75%(实际利率: 3.25％) |
| 按揭类型 | 新造按揭、转按、现契套现 | 新造按揭、转按、现契套现 | 新造按揭、转按、现契套现 |
| 申请期限 | 2026年12月31日 | 2026年12月31日 | 2026年11月30日 |
| 提取期限 | 2027年4月30日 | 2027年4月30日 | 2027年4月30日或之前 |
| 罚息期 | 2至3年 | 2至3年 | 2年 |
滙丰银行定息按揭计划特色
- 申请年期：3或5年
- 按揭成数：高达9成
- 利率：定息期间2.93%
- 物业类型：一手及二手私人住宅
- 按揭类型：新造按揭、转按、现契套现
- 申请期限：2026年12月31日
- 提取要求：2027年4月30日或之前
- 罚息期：2至3年
恒生银行定息按揭计划
- 申请年期：3年
- 按揭成数: 高达9成
- 利率：定息期间2.93%
- 物业类型：一手及二手私人住宅
- 按揭类型：新造按揭、转按、现契套现
- 申请期限：2026年11月30日
- 提取要求：2026年4月30日或之前
- 罚息期：2年
今次银行的定息按揭计划设有现金回赠，大家快快填写下表，由按揭专员免费介绍！
定息悭到几多? 是同银行对赌吗？
假设选择3年定息按揭，并申请贷款额为500万元、年期为30年，现时银行普遍H按及P按计划的息率为3.25％，每月供款为$21,760；大型银行推出的定按计划，息率固定为2.93％，每月供款较银行普遍H按及P按计划，可减少$868至$20,892。
| 首3年定息 | 定息按揭 | 一般H按 |
| 利率 | 2.93% | 3.25% |
| 每月供款 | $20,892 | $21,760 |
| 节省开支 | $868 | |
(假设为3年定息按揭，并申请贷款额为500万元、年期为30年)
不少人认为定息按揭是和银行对赌未来的利率走势，例如将来拆息仍高企，H 按长期维持在 3.25%的封顶水平，选择定息2.93%的人便能享受短期低息，这是一种「赌赢银行」的情况。然而，如果香港减息速度较预期快，拆息及最优惠利率大幅下挫，不但跌穿封顶息率3.25%，更跌穿 2.93%的定息利率水平，便属于「赌输银行」。
定息按揭对比「先p后h」及传统Ｈ按，是否仍有着数？
不少客人向经络按揭查询，究竟选用定息按揭还是H按比较好，以下为2种按揭计划的特色及好处：
| H按 | P按 | 定息按揭 | 先P后H | |
| 银行选择 | 各大银行 | 各大银行 | 2间银行 | 2间银行 |
| 按揭利率 | 全期H+1.3%，封顶息率为P-1.75% | P-1.75% | 首3或5年定息2.93%，其后H+1.3%，封顶息率为P-1.75% | 先2或3年为2.68%，其后H+1.3%，封顶息率为P-1.75% |
| 利率特点 | 以HIBOR加息差计算，通常设封顶息率 | 以最优惠利率P加减指定息差计算 | 在指定年期内锁定利率 | 首阶段P按，期满后转H按 |
| 主要优点 | 可跟随银行同业拆息走势，市场选用较普遍 | 计算方式较直接，利率可随P 调整 | 供款较容易预算，减低短期利率不确定性 | 初期可能享有较低息率，其后保留H按灵活性 |
| 申请时间 | 没有时间限制 | 没有时间限制 | 即日起至12月31日 | 即日起至12月31日 |
| 提取贷款时间 | 没有时间限制 | 没有时间限制 | 2027年4月30日前 | 2027年4月30日前 |
| 有mortgage-link吗？ | 有 | 有 | 没有 | 没有 |
| 现金回赠 | 有 | 有 | 有 | 有 |
| 罚息期 | 一般为2或3年 | 一般为2或3年 | 2或3年 | 2年 |
| 适用物业 | 任何物业 | 任何物业 | 一、二手私人物业 | 一、二手私人物业 |
| 按揭类型 | 新造、转按、套现 | 新造、转按、套现 | 新造、转按、套现 | 新造、转按、套现 |
| 注意事项 | HIBOR波动会影响实际息率 | P上调时供款可能增加 | 定息期后息率、转按限制及罚息条款需仔细比较 | 必须了解转换时间、期满后息率及相关条款 |
定按、先P后H按揭、H按点拣好？决策4部曲
步骤一：评估未来利率走势预期
首先，您需要对未来市场利率，特别是银行同业拆息（HIBOR）的走势形成判断。这将直接影响H按的实际供款。
现时市场上的主流H按计划，息率一般为 H+1.3%，并设有以最优惠利率（P）计算的封顶息率。以目前市场息率计算，H按实际按息约为 3.25厘。
至于定息按揭，部分大型银行提供约 2.93厘 的固定息率，申请人可以锁定首2年、3年或5年的供款利率。定息期结束后，按揭息率通常会转为与H按相若的计算方式。
「先P后H」计划则一般提供首2年或3年优惠期，息率以 P-2.32% 计算。以相关银行P按息率为5%作例子，现时实际按息约为 2.68厘，在三种计划中属于较低水平。
步骤二：确认物业类型与申请资格
除了比较息率，申请人亦要留意按揭计划的适用物业类型、申请资格及申请期限，避免因错过限期而无法享用优惠。
目前，定息按揭及「先P后H」计划一般适用于一手及二手私人住宅，但未必适用于政府资助房屋。此外，部分计划设有明确申请期限，例如需要于指定年度年底前提交申请，并于翌年4月底前完成提取贷款。
相对而言，H按通常没有特定申请期限，物业适用范围亦较广，私人住宅及部分政府资助房屋均可能申请。不过，最终仍要视乎银行政策、物业类型及申请人的个别条件。
申请前应确认以下事项
按揭计划是否适用于目标物业；
是否设有申请截止日期；
是否需要于指定日期前完成提取贷款；
转按、提早还款或转换计划是否涉及额外费用；
优惠期结束后的实际息率及计算方式。
由于银行优惠及条款可能随时调整，申请人不应只比较首期息率，亦应一併了解优惠期后的供款安排。
步骤三：比较现金回赠及按揭配套
按揭计划的实际成本，不只取决于息率，现金回赠、Mortgage-link户口及其他银行配套同样值得留意。
现金回赠可以直接抵销部分按揭利息或置业开支。在上述三类按揭计划中，H按的现金回赠通常较具竞争力，部分银行更会提供高达两厘多的现金回赠。不过，实际回赠金额及申请条件，仍须视乎贷款额、物业类型及客户背景而定。
此外，H按亦较常见提供 按揭储蓄挂鈎户口（Mortgage-link）。借款人可以将闲置资金存入指定户口，以抵销部分按揭贷款利息。对于手上有较多现金储备，但又不希望一次过提前还款的人士，Mortgage-link或能提供更大的资金运用弹性。
步骤四：寻求专业意见
由于每个人的财务状况和投资目标各不相同，建议您在做出最终决定前，谘询专业的按揭转介公司或财务顾问。他们可以根据您的具体情况，提供更为精准的分析和专业建议，帮助您选择最适合的按揭方案。
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作者：经络编辑部
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