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新手按揭
【悭息攻略】银行传调整Mortgage-link按揭计划封顶位 如何拆招?
2020.06.19

高息按揭储蓄挂钩户口(Mortgage-link)一直深受供楼人士欢迎,皆因能够对冲按揭的利息开支,然而近日市传有银行发信通知客户,收紧Mortgage-link的存款上限,由现有的贷款余额50%,变成现有的贷款余额50%或200万,以较低者为准,究竟对供楼人士实际影响有多大?如何拆招?
 


Mortgage-link如何运作?
高息按揭储蓄挂钩户口是为供楼人士提供的一种高息活期存款计划,息率与按揭利息一致,如果按揭利率为2.5%,Mortgage-link的利率同样有2.5%,存款额一般高达贷款额的一半,让供楼人士能将多余流动资金以高息存放。2003~2004年左右银行按揭竞争激烈时代,有银行最初由外国引入Mortgage-one原意为增加按揭计划的吸引力,将有余钱回笼的业主使用其按揭计划及存放资金,增加按揭的市场份额。及后银行不断改变推出Mortgage-link鼓励在供楼时,有个相同利率户口方便安排资金。

如果根据市场消息,有银行调整Mortgage-link存放金额,由原本贷款余额50%减至贷款余额50%或200万,以较低者为准,会对使用计划的业主的利息收入出现一定变化。假设业主的按揭贷款额为600万,计划调整前可把300万放入Mortgage-link活口,以按揭计划H+1.3%及今日HIBOR 0.44%计算,实际按息为1.74%,每月可取得约4,350元的利息收入。计划调整后,可放入Mortgage-link户口的金额跌至200万,该月利息收入跌至2,900元,减少$1,450元。

Mortgage-link计划调整前后变化(假设为600万贷款额,供款25年):

 计划调整前计划调整后跌幅
可放入Mortgage-link的金额$3,000,000$2,000,000-$1,000,000
按揭计划H+1.3% 
实际按息1.74% 
该月利息收入$4,350$2,900-$1,450

*以上例子只供参考

 

 

HIBOR低企有助悭息
不过使用H按供楼人士其实也毋须过份担心,自今年年初至今,在拆息低企下已经节省不少利息支出。同样以按揭贷款额600万、供款25年计算,在依靠封顶息率供款的时代,每月供款为26,917元,但现时处于低息时代,以今日按息0.44%计算,每月供款跌至24,678元,已经能节省2,239元的利息支出,全期利息更减少671,505元。

封顶息率 VS 毋须使用封顶息率供款前后比较(假设为600万贷款额,供款25年):

 封顶息率(2.5%)今日按息(1.74%)跌幅
HIBOR1.8%0.44% 
实际按息2.5%1.74% 
每月供款$26,917$24,678-$2,239
全期利息$2,075,101$1,403,596-$671,505

*以上例子只供参考

虽然按揭是银行一项相当稳定的业务,但在经济下行的消息会促使银行加强风险管理,加上按揭业务资金成本高企,故对按揭贷款优惠更为审慎,采取减少现金回赠等措施。不过银行对于按揭贷款仍处于欢迎态度,置业人士只要保持良好的信贷纪录及负担能力,仍能获得相对优惠的按揭计划及能顺利申请按揭。如对按揭申请及计划有任何疑问,欢迎致电319-66688与按揭专员联络。

 

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