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新手按揭
【我要做业主2】业主投资放盘贴士 解构九龙塘豪宅潜力
2021.11.17

经络按揭转介特别冠名赞助无线电视,于去年翡翠台推出全新置业按揭特辑《我要做业主》,旋即掀起置业热话,备受客户及业内人士鼎力支持下,今年载誉归来,乘大旺巿接力强势加推《我要做业主2》,继续由集团多位置业专家粉墨登场,加上多名艺人分享经验,传授升级换楼、投资豪宅及相关按揭攻略,令市民大众对物业市场有更深层次的了解,从而作出最精明的置业决定。

今次第三集,由美联物业高级区域营业董事曾凯群(Doris Tsang) 解构九龙塘豪宅潜力,分享业主精明投资及放盘贴士,以及经络按揭转介营运总监张颢曦(Kostka Cheung)提供物业按揭方案,同场加映艺人杨卓娜及主持Patrick Sir星级置业个案。

經絡按揭我要做業主2

 

事实上,九龙区较少有低密度住宅,九龙塘是一个最大型、由洋房别墅组成的低密度传统豪宅小区,绝对是实力投资者的考虑首选。港英政府于上世纪20年代,将窝打老道沿路一带发展规划为低密度式花园城市,兴建了不少平房别墅,加上环境清幽,吸引不少英国富商进驻于此,造就了九龙塘成为传统豪宅区。时至今日,这里仍能找到不少早年兴建的特色洋房建筑。而且区内不少街道均以英国郡名命名,包括森麻实道、歌和老街、牛津道、剑桥道等等,充满了英伦文化气息。

 

經絡按揭_九龍塘

 

 

书卷气极浓深得达官贵人喜爱

再加上后来这区有不少名校进驻,例如有拔萃小学、喇沙书院、嘉诺撒圣家学校、香港耀中国际学校等,再加上浸会大学及香港城市大学均在此区,书卷气极浓,吸引不少有实力家长搬到此区居住,是名符其实的传统豪宅区,街道静中带旺,既有矜贵特质,又有环境及校网的优势,一直深得达官贵人喜爱。

区内的又一村花园1986年落成,位于又一村达之路68号,是太古地产发展的低密度屋苑。屋苑分为三期,有23座分层大厦及30座洋房,单位总数达488伙之多。是九龙塘区不得不提的指标志豪宅花园。其中洋房单位面积由1,8741,967平方呎,全数楼高三层,实用率逾九成。

每伙均附设两个车位,并有面积约700800平方呎的花园,艺人张柏芝亦曾是屋苑的洋房业主。屋苑设有泳池及网球场等设施,附近亦有占地70,000平方呎的又一村花园俱乐部。

又一居1,000余万已可入场

此外,毗邻又一村花园的又一居,楼龄更新,于19921995年间入伙,位于达之路39号,是会德丰及信和置业合作发展的豪宅项目。屋苑同样分为三期发展,由32座分层物业组成,每座楼高811层,合共提供逾1,800个单位,单位实用面积介乎4391,311平方呎,主攻三房户型,另设有顶层复式户、顶层连天台户及地下连花园的特色户,可供选择。最平的500余呎的两房单位,二手价1,000余万已可入场,绝非普罗大众遥不可及的门坎。

广播道星光熠熠

九龙塘内另一个重点豪宅小区,一定是广播道。位于九龙塘的东北方,在70年代初,这里是传媒集中地,因此有「五台出」的美誉。由于这里经常有明星及艺人出入,星光熠熠。再加上位处山丘之上,毗邻香港浸会大学,旺中带静,又属于九龙区41明星校网,所以吸引更多有实力家庭入住。

前身为公务员宿舍的逸珑,于2012年入伙,位于广播道1号,发展商为信和置业。屋苑共有6座分层住宅大厦,每座楼高12层,合共120伙,是区内较新型的豪宅物业。单位实用面积由1,0412,354平方呎不等,间隔为三房或四房。楼底特高,达3.54.17米。其中12伙为全层特色户,位于各座最高两层,最顶层连天台户更设有私人泳池,尊贵无比。屋苑设有室内面积逾12,000平方呎的豪华会所。

不过,九龙塘内的传统豪宅,不少楼龄偏高,令不少准买家因担心做不足按揭而却步。的确,人会老,楼亦然,任何物业都一样要面对楼龄愈来愈高的问题,或多或少会影响申请按揭,入市前一定要留心及作出稳当的预算。

 

經絡按揭_我要做業主2

 

 

老牌豪宅一样有机会做足30年按揭

一般而言,如果买家要经按保申请高成数按揭,按保公司是以75减楼龄计算最长还款期。如果是1970年前入伙的物业,即是单位楼龄已超过50年,如需要做高成数按揭,比如8成或9成,即使有林郑Plan而楼价是1,000万元以内,按保可能只用75减楼龄去计还款期,那么便不能做足30年。如果以1970年落成的单位,最长还款期理论上最长只能做到24(7551)。不过,如果是老牌知名屋苑或物业,可以酌情处理,可用80减楼龄计算。

除了以楼龄计算还款年期,亦会以人龄计算的年期比较,首先要以75岁数计算出最长还款年期,然后再将两者取其低,即是话,如果物业是50年楼龄,申请人是52岁,两者都是用75减计算的话,最终的按揭年期便是23年,而不是25年。

同样地,部分银行可用「80减人龄」计算按揭年期,更有银行可以「85减人龄」计算,但会加息。如果业主超过1个,人龄亦可用较年轻业主计算还款期。至于担保人或借款人,同样可用最年轻者计算人龄,即是年轻近亲作担保人,就有机会做足30年按揭年期。当然,签署临约前,可以先联络按揭转介公司,提供物业状况及个人资料,由按揭专员作初步分析。

业主快速出售攻略

另一方面,站在业主的角度,物业想在市场快速出售,除了减价之外,其实还有其他技巧可以参考,首先不盲目跟随市场定价,多方面评估。影响楼价的因素有很多,包括地理位置、建筑质量、房屋结构、楼龄、物业管理、生活配套设施等,而且每间物业的状况不同,若是单位自带靓装修兼且楼龄新,那么同样的售价就卖低了。

当然,业主可以向地产代理了解,比较下同时期同区内同类单位的平均售价来衡量自身物业的价格,最后分析当前二手市场的供需情况,确定一个合理的价格区间。业主还可以向地产代理拒绝接货的买家,了解一下不购买的理由,看看是价格问题还是物业本身的问题,会从他们的口中得到一些值得参考的建议,令你更清楚应集中处理哪个地方。

此外,除非是一手新盘买入后没多久直接转手,不然大部分二手单位都会有折旧问题。业主如想物业以一个理想的价钱出售,放售前就要做足以下功夫:移除杂物,全屋打扫,让单位变得整洁,同时增加空间感。

 

 

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