2019年新居屋11月開始安排揀樓,不論是何文田冠德苑、將軍澳雍明苑、葵涌尚文苑、長沙灣凱德苑、沙田旭禾苑及馬鞍山錦暉苑地理位置均不俗,部份更具備校網優勢,抽中的幸運兒除了要選定合適的屋苑及單位,更要計數如何承造按揭。今次我們以新居屋作為實戰例子,如何順利承造按揭及賺盡優惠。
(一)綠、白表成數有分別
如果為綠表抽中人士,可以承造9成半按揭,如果為白表申請人,則只能承造9成按揭。兩表均毋須接受壓力測試。以長沙灣凱德苑為例,195萬279實呎單位為例,如以按息2.5%計算,9成半按揭不消10萬首期便能入市,但白表則要19多萬,每月供款及全期利息方面,白表比綠表分別少114元及8,835元。
長沙灣凱德苑綠白表按揭成數比較:
| 綠表 | 白表 |
按揭成數 | 9成半按揭 | 9成按揭 |
按揭年期 | 25 | 25 |
首期 | $97,500 | $195,000 |
每月供款 | $8,310 | $8,196 |
總貸款額 | $1,852,500 | $1,826,955 |
全期利息 | $640,687 | $631,852 |
(二)借盡新居屋按揭年期
新居屋與白居二情況不同,前者按揭年期最高能承造25年,以新居屋最便宜的馬鞍山錦暉苑156萬276呎單位為例,綠表月供只需6,648元,白表亦只需6,556元,剛進入社會大學的人士也能輕鬆負擔。不過,最終能否批出25年按揭計劃,仍有待銀行最終審批,所以揀樓後要盡快承造按揭。
馬鞍山錦暉苑綠、白表每月供款額比較(以按息2.5%、供款25年計算):
| 綠表 | 白表 |
按揭成數 | 9成半按揭 | 9成按揭 |
按揭年期 | 25 | 25 |
首期 | $78,000 | $156,000 |
每月供款額 | $ 6,648 | $6,556 |
總貸款額 | $ 1,482,000 | $1,461,564 |
全期利息 | $ 512,550 | $505,482 |
(三)如何運用按揭賺盡?
居屋按揭只能用P按申請,但其實P按的計劃每間銀行均有差異,可比較不同按揭計劃。現時有P按計劃實際按息為2.25%及提供1.5%現金回贈,以何文田冠德苑為例,以325萬445實呎單位、承造9成按揭及供款30年為例,如果以2.25%最優惠計算,每月供款額只是徘徊在1.1萬至1.2萬之間,看似無甚分別,但在全期利息方面,如以按息2.25%計算全期利息為114萬,如果加至2.3%便遞增至117萬,如果按息再轉變為2.5%便增加至128萬。少數怕長計,必須尋找一個最優惠的按揭計劃。
另外,按揭回贈也是重要考慮因素,如果現金回贈有1.5%的話,現金回贈高達43,875元,但如果回贈只有1%的話便只有29,250元的話,中間相差1.4萬,可幫補傢俱佈置費用,而且按揭公司會提供獨家的現金回贈計劃,幫助準買家賺盡優惠。
按息變化如何影響全期利息:
何文田冠德苑325萬445實呎單位、承造9成按揭及供款30年,貸款額為$2,925,000 | |||
實際按息 | 2.25% | 2.3% | 2.5% |
每月供款額 | $1,1667 | $11,745 | $12,060 |
全期利息支出 | $ 1,147,903 | $ 1,175,980 | $ 1,289,372 |
居屋由於獲得房委會擔保,銀行審批按揭一般較為寬鬆,但同樣會進行正常的按揭審批程序,考慮申請人的財務背景及借貸能力。加上10月推出新按保措施後,銀行需要審批大量按揭申請,審批時間需時,所以應預留更多時間申請按揭。
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2019新居屋指南
新居屋何文田冠德苑、將軍澳雍明苑、葵涌尚文苑、長沙灣凱德苑、沙田旭禾苑及馬鞍山錦暉苑將於12月9日正式揀樓,為了讓大家更清楚揀樓流程及按揭申請辦法,大家可以透過以下連結瀏覽新居屋的最新實用資訊: