阿搜有位朋友Ryan,近期的按揭計劃過了兩年罰息期,打算到第二間銀行做轉按,但又不太了解新的按揭計劃可以慳到多少利息。
Ryan當年買入了一個600萬元物業,因為收入不穩等原因,引致利率較高,年利率達2.7%,結果申請了6成按揭,貸款額為360萬元,供款期為25年。Ryan近年找到穩定收入的工作,收入亦有所提高,有意轉按以降低利息支出。他最近得到另一間銀行的按揭計劃,年利率為2.475%,供款期為餘下之23年。
第一招: 只轉按,慳利息
阿搜於是教Ryan用經絡按揭的加按/轉按計算機,輸入新舊按揭計劃資料,就可以得知節省利息金額。
在舊有按揭計劃下,每月供款為16,502元,如使用新按揭計劃,每月供款為16,120元。相比轉按前,Ryan的每月供款額可以少382元,並且可享銀行的現金回贈高達2.05%。
| 舊按揭計劃 | 新按揭計劃 | 變化 |
貸款額 | $3,390,000 | $3,390,000 |
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利率 | 2.7% | 2.475% | 減少0.225% |
餘下年期 | 23年 | 23年 |
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每月供款 | $16,502 | $16,120 | 減少$382 |
現金回贈 | - | $69,495 |
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第二招: 加按套現,再賺存款掛鈎利息
Ryan再問阿搜可不可以再節省利息,由於Ryan的物業兩年間已升值至670萬元,阿搜建議Ryan可以考慮加按,同樣申請6成按揭,則可以貸款402萬元。減去目前物業的未償還貸款之339萬元,實際可以套出的資金為63萬元。
在新套現計劃下,每月供款為15,832元,比原有計劃之16,502元,減少$670。
阿搜建議Ryan將63萬元放在銀行提供存款掛鈎戶口,有關存款戶口的利息與銀行按揭利率相同,如果日後加息,按揭年利率上升,戶口的年利率都會增加。而所收到利息可以減少部份的利息支出。
以年利率2.475%計及以首年為例,全年利息為15,593元,平均每月收到的利息為1,300元。即是加按套現,除有63萬元現金,連同每月供款所節省之670元,變相每月賺取了1,970元的利息,一舉兩得。另外同樣亦可享銀行的現金回贈高達2.05%。
| 舊按揭計劃 | 新按揭計劃 | 變化 |
貸款額 | $3,390,000 | $4,020,000 | 增加$63萬 |
利率 | 2.7% | 2.475% | 減少0.225% |
年期 | 23年 | 30年 | 增加7年 |
每月供款 | $16,502 | $15,832 | 節省$670 |
現金回贈 | - | $82,410 |
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不過,能享受到高息的存款金額都設有上限,視乎每間銀行計劃的不同。如有進一步關於按揭的問題,可以打電話319-66666給經絡按揭轉介查詢。