文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
美聯儲維持利率不變 12月仍有加息機率
美聯儲最新一次議息會議宣布，基準利率維持於3.75厘至4厘區間。事實上，聯儲局在上一次議息會議已進行了一次防禦性加息，惟對控制通脹的實際效果仍有待觀察，因此此次按兵不動亦有理據。然而，美國9月份消費者物價指數（CPI）按年增長3.7%，核心CPI亦按年增長2.6%，雙雙高於預期，加上近期地緣政治局勢緊張，若未來通脹數據居高不下，預計聯儲局將於12月再次加息以抑制通脹。
本港拆息處於低位 樓市受加息影響有限
香港方面，現時本港銀行體系總結餘穩守約540億港元水平，加上近期港元貸款需求偏弱，一個月銀行同業拆息（HIBOR）於10月份一直處於3厘以下的低位。由於銀行資金成本未見壓力，因此此次亦未有調整最優惠利率（P）。即使美聯儲於12月再次加息，預料本港銀行亦僅會作有限度微調，對整體樓市實際影響不大。
定按計劃拉低實質息率 MMI連續8個月低於封頂位
港美息口維持不變的情況下，預計一個月HIBOR短期內將大致徘徊於2厘至3厘區間。以現時市場一般新造H按H+1.3%計算，H按業主短期內仍需以封頂息率3.25厘供樓。不過，今年早前大型銀行推出的2.73厘定按計劃廣受歡迎，選用比例一度攀升至逾三成半，創逾八年新高，並拉低了整體新造按息水平，反映新造按揭客戶實際息率水平的經絡按揭息率指數（MMI），已連續8個月維持於3.25厘以下水平。
新按揭方案慳息效果顯著 預計帶動按息進一步回落
針對現時的按揭選擇，雖然銀行定按息率微調至2.93厘，但相比H按3.25厘封頂位仍低出32點子；另一大型銀行推出首2年或3年的「先P後H」計劃，實際按息更低至2.68厘。在未來息口仍有變數、拆息難以大幅回落的情況下，這兩類按揭計劃慳息效果顯著，預計將吸引更多買家選用，並帶動MMI進一步回落。
準買家宜衡量自身負擔能力 善用按揭中介比較優惠
筆者最後提醒有意入市的準買家，應根據自身負擔能力選擇合適物業。面對銀行五花八門的按揭產品，入市前應密切留意利率走勢，避免按揭「借得太盡」。建議善用大型且專業的按揭中介服務，仔細比較各方案的條款與回贈優勢，從中挑選最切合自己財務規劃的計劃。
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