息口走勢一直是樓市的焦點，而按揭息率的變化，離不開一個核心指標—最優惠利率（Prime Rate，簡稱P）。到底「P」與置業及供樓人士有何切身關係？筆者將在本文中作詳細解說。
最優惠利率是甚麼？
最優惠利率P是銀行為優質客戶設定的基準貸款利率，在按揭市場中扮演著重要角色。首先，市場上有「P按」產品，即以最優惠利率作為計算基礎的按揭計劃。銀行一般以「P減X%」計算按息，實際按息及還款額會隨P的變動而調整。此外，發展商為買家提供的一按或二按，亦多以「P加X%」計算，息率通常高於傳統銀行。
為甚麼每間銀行的P都不同？
由於資金成本不同，本港的P並非統一，市場主要分為「細P」與「大P」。參考現時市況，「細P」由滙豐、中銀及恆生等主流銀行主導，利率為5%，這三間銀行覆蓋了本港大部分按揭客戶；而「大P」則多由中小型銀行採用，利率為5.25%。此外，亦有少數中小型銀行的P為5.375%或5.5%。買家比較按揭計劃時，必須釐清銀行所使用的是哪一個P。
除了P按，目前市場主流為「H按」，並以銀行同業拆息（HIBOR）作為計算基礎。既然H按著重HIBOR，那它與P按有何關係？事實上，P在H按中扮演著「安全網」角色，即市場常說的「封頂息率」。假設某銀行提供的H按計劃為「H+1.3%，封頂息率為P-1.75%（P=5%）」。當HIBOR為1%時，實際按息為1% + 1.3% = 2.3%；當HIBOR急升至2.7%，按息理論上應達到2.7% + 1.3% = 4%。此時，封頂息率便會生效，客戶只需按P - 1.75%，即5% - 1.75% = 3.25%還款，從而避免利息支出突然暴漲。
P對按揭入息要求的影響
另外要注意，P的變化亦會直接影響按揭入息審查。現時買家只需符合每月供款不超過入息的50%即可。然而，銀行審批H按時，並非以當時的HIBOR計算，而是統一以「封頂息率」計算還款額。沿用上述例子，即使審批時HIBOR為1%，實際按息為2.3%，銀行仍會以3.25%計算入息。若P上升，封頂息率會同步上升，入息要求亦隨之提高。
總結而言，理解P的運作有助買家選擇合適的按揭計劃，並做好長遠的財務規劃。建議入市前先向大型專業的按揭轉介公司諮詢，貨比三家自然更有預算。
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