【慳息攻略】銀行傳調整Mortgage-link按揭計劃封頂位 如何拆招？

高息按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage-link)一直深受供樓人士歡迎，皆因能夠對沖按揭的利息開支，然而近日市傳有銀行發信通知客戶，收緊Mortgage-link的存款上限，由現有的貸款餘額50%，變成現有的貸款餘額50%或200萬，以較低者為準，究竟對供樓人士實際影響有多大？如何拆招？
 

Mortgage-link如何運作？
高息按揭儲蓄掛鈎戶口是為供樓人士提供的一種高息活期存款計劃，息率與按揭利息一致，如果按揭利率為2.5%，Mortgage-link的利率同樣有2.5%，存款額一般高達貸款額的一半，讓供樓人士能將多餘流動資金以高息存放。2003~2004年左右銀行按揭競爭激烈時代，有銀行最初由外國引入Mortgage-one原意為增加按揭計劃的吸引力，將有餘錢回籠的業主使用其按揭計劃及存放資金，增加按揭的市場份額。及後銀行不斷改變推出Mortgage-link鼓勵在供樓時，有個相同利率戶口方便安排資金。

如果根據市場消息，有銀行調整Mortgage-link存放金額，由原本貸款餘額50%減至貸款餘額50%或200萬，以較低者為準，會對使用計劃的業主的利息收入出現一定變化。假設業主的按揭貸款額為600萬，計劃調整前可把300萬放入Mortgage-link活口，以按揭計劃H+1.3%及今日HIBOR 0.44%計算，實際按息為1.74%，每月可取得約4,350元的利息收入。計劃調整後，可放入Mortgage-link戶口的金額跌至200萬，該月利息收入跌至2,900元，減少$1,450元。

Mortgage-link計劃調整前後變化（假設為600萬貸款額，供款25年）：

*以上例子只供參考
 

HIBOR低企有助慳息
不過使用H按供樓人士其實也毋須過份擔心，自今年年初至今，在拆息低企下已經節省不少利息支出。同樣以按揭貸款額600萬、供款25年計算，在依靠封頂息率供款的時代，每月供款為26,917元，但現時處於低息時代，以今日按息0.44%計算，每月供款跌至24,678元，已經能節省2,239元的利息支出，全期利息更減少671,505元。

封頂息率 VS 毋須使用封頂息率供款前後比較（假設為600萬貸款額，供款25年）：

*以上例子只供參考

雖然按揭是銀行一項相當穩定的業務，但在經濟下行的消息會促使銀行加強風險管理，加上按揭業務資金成本高企，故對按揭貸款優惠更為審慎，採取減少現金回贈等措施。不過銀行對於按揭貸款仍處於歡迎態度，置業人士只要保持良好的信貸紀錄及負擔能力，仍能獲得相對優惠的按揭計劃及能順利申請按揭。如對按揭申請及計劃有任何疑問，歡迎致電319-66688與按揭專員聯絡。