不論是移民賣樓、轉賣為租還是樓換樓的業主,均需放賣手上物業,但當中流程並不比買樓或租樓來得簡單,如果物業有按揭會如何處理?經絡按揭為大家介紹整個流程及注意事項。
賣樓程序
賣樓程序涉及放盤、商討協議及買賣方式,細列如下:
1. 放盤
業主可以自行出售單位,或委託地產代理(即放盤)或透過拍賣會出售。若打算委託地產代理放盤,緊記要委託持牌的地產代理,並跟代理簽訂《地產代理協定》,簽署協定時須注意以下事項:
- 協議的有效期
- 佣金及繳付佣金的時間
- 所選擇的委託形式是「非獨家代理」還是「獨家代理」,若委託形式屬獨家代理,即使你透過另一地產代理出售物業,該獨家代理也可能向你收取佣金
所選擇委託代理只代表你,還是同時代表你和置業人士,若是後者,該代理須如實告知雙方,並向雙方披露從另一方收取的佣金數額或比例。
2. 買賣方式
賣方可直接和買方交易,但雙方通常都會委託地產代理,並經過以下階段進行交易:
1. 賣方找地產代理/地產經紀出售物業(即「放盤」),而買方找地產代理搜尋合適的物業。雙方均可委讬超過一間地產代理;
2. 買方睇樓,並與賣方或其地產代理討價還價
3. 賣方與買方就已選定的物業簽訂臨時買賣合約,該臨時合約通常由地產代理提供,而買方亦同時要繳付臨時訂金(俗稱「細訂」)
4. 賣方與買方各自委託事務律師。賣方律師草擬正式買賣合約,由買方律師審核,雙方透過律師就合約條款達成協議後,便會簽訂正式買賣合約,買方亦同時要繳付加付訂金(俗稱「大訂」)
5 完成交易當日(交樓日),賣方交付物業予買方,而買方須繳付樓價的餘款。買方律師草擬轉讓契,由賣方律師審核,雙方簽訂轉讓契
3. 簽署臨時及正式買賣合約
若與買家就單位的售價達成共識,買賣雙方會簽署臨時買賣合約。這是一份具有效力及具約束力的法律檔,買賣雙方必須依從。若任何一方未能完成交易,可依據臨時買賣合約追討賠償。
臨時買賣合約必須包含若干條款,例如:物業的地址和售價、臨時訂金(細訂)數額、加付訂金(大訂)數額、何時簽署正式買賣合約、交易完成的日期等。以下連結詳列臨時買賣合約一般包含的條款。
3. 正式買賣合約
正式買賣合約由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬,用作取代臨時買賣合約,包含更詳盡的條款。你可在正式合約裡加入特別條款,而這些特別條款不得跟臨時買賣合約有所抵觸。
做賣家的注意事項
作為賣方,你必須向買方披露物業的產權負擔,例如:
- 政府所發出的「清拆違建工程的命令」
- 拖欠管理費
- 樓宇的維修工程
- 未清還的按揭款項
- 關於物業的訴訟
雖然地產代理或買方可以透過土地查冊獲得以上資訊(如產權負擔已在土地註冊處登記),不過,為確保出售過程順利,以及避免日後出現糾紛,賣方最好預先跟買方披露有關資料,保障自己的利益。
另外,賣方也有責任向買家披露樓宇的潛在欠妥之處,這些潛在欠妥之處是買家在正常檢驗單位的情況下未能察覺的。
賣樓稅項
1. 印花稅額外印花稅(SSD)
如果賣方或轉讓方買入有關物業後,於24個月或以內轉售或轉讓,而交易又非獲豁免,便須繳納額外印花稅(SSD):
於下述期內出售或轉讓住宅物業 | 稅率(樓價之百分比) |
6 個月或以內 | 20% |
超過 6 個月至 12 個月或以內 | 15% |
超過 12 個月至24個月或以內 | 10% |
2. 利得稅(生意性質)
《稅務條例》第14條規定,任何人士在香港經營行業、專業或業務從而獲得於香港產生或得自香港的所有利潤,除由出售資本資產所得的利潤外,均須課繳利得稅。
《稅務條例》第2條訂明行業包括屬生意性質的所有投機活動及項目。要決定物業買賣是否構成生意性質的投機活動,須從納稅人及第三者搜集有關資枓,包括買賣物業的背景、動機、財務安排、運作情況、交易的頻率以及持有物業時間的長短等,根據有關事實判斷該項交易是否屬於生意性質的投機活動而須課稅。
賣樓開支
賣樓成本
不少業主自認為是賣方,自然等著收錢就可以,無需精打細算。實際上,除了買樓有成本,賣樓同樣都有成本。
地產代理佣金
為了省時省力,業主通常會找專業的地產代理幫忙放售並跟進整個交易過程,建議業主們一定要委託持牌的地產代理,並同代理簽訂《地產代理協定》,一般佣金為成交價的1%。另外,業主在簽署協定時須注意以下事項:
協議的有效期;
佣金繳付時間;
所選擇的委託形式是「非獨家代理」還是「獨家代理」,若委託形式屬獨家代理,即使你透過另一地產代理出售物業,該獨家代理也可能向你收取佣金;
所選擇委託代理只代表你,還是同時代表你和買家,若是後者,該代理須如實告知雙方,並向雙方披露從另一方收取的佣金數額或比率。
律師費
香港正式的物業買賣合同需要由律師進行處理,因此律師費用主要包含三項:買賣合同的草擬、樓契登記以及按揭契。律師費通常幾千到1萬+不等。此外,還有土地查冊費、贖契註冊費和其他雜項,如車資和列印。作為賣方,你需要確保業權檔完整齊全。如果缺少任何檔,律師會幫你在土地注查處申請補契,一般補契費用在港幣幾百元之內。
罰息期手續費
如果你出售的住宅本身有銀行按揭,就要注意是否仍在罰息期。大部份按揭貸款合同會包含一個「罰息期」的條款,一般來說,按揭貸款都涉及10年以上,以至長達30年的貸款期,為保障銀行的收入,若按揭貸款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款,銀行都會向借款人收取手續費。通常會設1至3年罰息期,而計算方法是按揭金額的百分比;不過每間機構的百分比都不同,所以要確保在賣樓時將罰息期的金額計算在內。
賠償費
最後需要提醒賣家,如果在簽訂臨時買賣合同和收取臨時訂金後,若突然改變主意並終止買賣交易,由於已經簽訂了具有法律效力及具約束力的法律檔,因此買方可以向賣方提出訴訟並索取賠償。如果你未能簽訂正式買賣合約,你必須向買方賠償雙倍訂金、他的代理佣金及律師費。
買樓要知市價,同樣賣樓亦要知市價。好多時,業主心頭高,叫價過高,可能令樓盤長時間無人問津,若放盤太長時間,或會令其他買家以為物業有問題。要知道市場價格,可以到美聯看最近物業的成交價,或是相關屋苑的平均呎價,從而定出叫價。另外,業主亦可在網上查閱銀行對物業的估價,作為一個參考價。
賣出的單位仍有按揭,如何處理?
在物業交易程序中,買方律師樓託管會把「大訂」、買方按揭銀行的放款及物業交易餘額,之後賣方律師樓再把支票交給賣方按揭銀行清還按揭。
賣樓FAQs:
1. 議價階段如何賣出理想價錢?
大部份買方睇樓時都會討價還價,如果賣家想賣出個好價錢,最好為放盤單位保持一個好印象。業主可在放售前將雜物搬離,並將殘舊傢俬棄置,然後進行徹底的家居清潔,讓單位變得更整潔同時增加空間感,提升睇樓買家好感!如想找人代勞進行家居清潔,坊間不少公司提供家務助理服務,可協助完成放盤前吉屋清潔任務。
2. 交吉盤和連租約盤有甚麼分別?
如果單位目前仍有租約在身,單位是否交吉出售會影響到最終成交價。由於現時買家多為自住用途,如單位不能交吉出售,一來買家未能申請高成數按揭,二來買入後亦不能即時入住,吸引力大減。
反而對於投資客,則喜歡連租約買入,因為買入後不用有空窗期,即買即有租收。不過,自從政府推出政策打擊多買一層物業的投資客後,投資需求已大減。
因此,業主要知道出租的單位是處於生約期,還是死約期。如果租約是處於生約期,只需給予一個月通知,便可令租客離開,讓單位交吉出售。若是處於死約期,就不是單單給予租客一個月通知就能令租客離開,死約期內如想交吉出售,需要同租客商討,並有需要作出額外賠償。