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理財教室 / 按揭教學

【SSD稅2024】SSD稅用哪個日期計2年?拆解SSD稅率、計算方法、賣樓注意事項

2023.11.27

政府於2023年施政報告中宣佈放寬多項物業稅,當中額外印花稅(SSD)由3年縮短至2年。究竟SSD稅用哪個日期計2年?經絡按揭為大家拆解額外印花稅(SSD)稅率、計算方法及賣樓注意事項。

【SSD稅2024】SSD稅用哪個日期計3年?拆解SSD稅率、計算方法、賣樓注意事項


額外印花稅(SSD)最新措施

政府施政報告放寬的物業稅項包括新住宅印花稅(NRSD)及買家印花稅(SSD),兩種稅項均以2023年10月25日或以後生效。惟額外印花稅(SSD)則沒有10月25日的限制,現時持有住宅物業並滿2年的業主均已經符合資格享受3年減至2年的放寬措施,可以賣出單位而不需額外支付SSD。

甚麼情況下要繳交額外印花稅(SSD)稅?


1. 交易涉及買賣或轉讓住宅物業
2. 賣方或轉讓方於 2010 年 11 月 20 日或之後才取得有關物業

3. 賣方或轉讓方取得有關物業後,於 24 個月或以內(如物業是在2010 年 11月20 日至 2012 年10 月26日期間取得,或物業是在2021 年 10月26 日或之後取得並在2023年10月25日或之後處置該物業)或 36 個月或以內(如物業是在 2012 年10 月27日或之後取得並在2023年10月25日之前處置該物業)處置(包括轉售或轉讓)該物業。

額外印花稅(SSD)應由哪一方支付?


買賣雙方須共同及個別負上繳納額外印花稅(SSD))的法律責任,為避免爭拗,如需繳納「額外印花稅」(SSD),最理想做法是預先商議由哪一方繳付,並將有關協議在臨時買賣合約內訂明。

幾時要支付額外印花稅(SSD)?

額外印花稅須在加蓋從價印花稅相同的期限加蓋,即在買賣協議簽立日期後30天內,若過期繳付,可被罰多達10倍須繳付稅項。


額外印花稅(SSD)新舊措施的變化


在昔日的額外印花稅(SSD)機制下,買入住宅物業後,首半年內如果要賣出單位,需要支付合約成交價2成作為SSD,1年內賣出要收取15%,3年內賣出要收取1成稅項。政府施政報告2023年放寬措施後,第2年至第3年賣樓無需支付額外印花稅(SSD),而兩年內的稅率則不變。

持有期舊有稅率新稅率
少於或等於6個月20%20%
大於6個月至少於或等於12個月15%15%
大於12個月至少於或等於24個月10%10%
大於24個月至少於或等於36個月10%0%

額外印花稅(SSD)用哪個日期起計2年(過往為3年)?


SSD的日期是以臨時買賣合約計算,賣樓時間亦是以臨約為終止日期。
稅務局表示,物業持有期以公曆月計算,即由某月的某一日至下一個公曆月的前一日為一個月。例如,如果物業是在2010年11月20日取得及在2011年5月19日轉售,物業的持有期剛好為6個月。

額外印花稅SSD鬆綁盤

數年前的一手樓花2年的額外印花稅(SSD)綑綁期屆滿,過萬伙二手半新樓單位隨時湧入二手市場,供應急增,作為業主,亦可以把握機會將單位出售,樓價上升,隨著時間一日一日地過去,不少賬面上升值幾十萬,甚至過百萬的業主,開始陸續到期鬆綁SSD的2年鎖期出售單位。以下為SSD鬆綁盤較多的區份:

1. 將軍澳日出康城
將軍澳日出康城一直是市場焦點的新晉鐵路項目,以往區內一直由大單位主導,但近年來康城的住宅戶型供應日漸多元化,除了吸引家庭客外,不少上車客及投資者亦日漸增多。當中區內第7期項目Montara及GRAND MONTARA大部份一手業主由2022年年中就捱完SSD綑綁期,不少投資者業主都有意轉手離場。

的確,區內基建及購物配套日益完善,日出康城大型商場「The LOHAS康城」2020年開業,總樓面面積約48萬平方呎,提供近150個商舖,大大改善區內購物配套。屋苑與日出康城商場及港鐵康城站更只屬咫尺之遙,起居購物和交通均便利。此外,將軍澳跨灣連接路、將軍澳藍田隧道等基建,於2022年內完成,全面通車後,往來多區的車程都可大大縮短,同時亦有利區內樓價升值。

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2. 白石角

白石角為另一個重點新樓重鎮,同樣陸續有一手業主於2022年年中就捱完SSD綑綁期,由於同區的新項目都受限量地限制,規定最少提供一定數目單位,令區內開始提供中小型單位,甚至是市場最注目的開放式單位。其中朗濤及海日灣II,都是由2019年年中發售樓花,即是一手業主捱完SSD綑綁期。

2021年10月發表的《施政報告》提及,政府會邀請港鐵研究以現時位處白石角的香港教育大學運動中心用地為基礎,興建新的東鐵線科學園╱白石角車站,並按教大早前要求重置運動中心到大學本部附近的地點。

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