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【包租公/婆注意】買樓收租小心按揭伏位 業主簽租約前後不可不知6大細節

2022.06.09

業主要安心放租,除了避開租霸問題,更重要是清楚放租的基本知識,買樓收租自然更加順利。究竟簽租約後是否需要通知政府部門?管理費、地租、差餉應由哪一方負責?放租物業申請按揭有甚麼要注意?如果忽略這些問題,不但隨時招致財務損失,甚至引起法律爭拗!為了讓大家做過精明的業主,經絡按揭一次過和大家分享經常被人忽略的6大放租細節。

1. 按揭保險不能放租


現時按揭保險能夠為置業人士以高成數按揭上車,1,000萬以下物業可承造高達九成按揭,1,000萬至1,125萬物業可承造八至九成按揭(貸款上限900萬),但規定物業必須為自住才能申請。如果單位屬於放租性質,按揭成數最高只是五成。以一個 1,000萬物業為例,最高只能借取500萬,需要有500萬首期才能申請。不要「偷雞」欺騙銀行私自把單位出租,一旦被銀行揭發,業主隨時被「call loan」,被追討按揭成數中間的差額。

 

2. 雜費開支要分清


物業涉及不少事項,例如管理費、差餉、地租等,雖然沒有明文規定由業主或租客負擔,但根據慣例一般而言業主負責相關費用。即使租客負責地租或差餉,如果租客欠交,業主亦有責任要先繳交欠款,之後才在雙方訂立的條款向租客追討損失,例如在租客繳付的按金中扣除。至於生活開支如電費、水費及煤氣費一般由租客支付,相關戶口亦由業主名稱轉為租客名稱。

 

3. 租約寫明傢俬電器及免租期
 

業主與租客保持良好的溝通有助釐清權責,現時新盤附送不少名貴電器,業主放租時應把單位內現有的傢俬電器詳細在租約內寫明,並盡量拍照紀錄,避免交吉時出現爭拗。另外,不少業主為了方便租客搬遷會提供免租期,一般為數日至1星期,有關條文亦應在租約內列明。

 

4. 業主需要提供租金收據
 

法例規定當租客交租後,業主需要提供租金收據,列明所收租金款項、業主姓名、地址、交付租金的租期及交租的日期。此舉亦讓雙方有充足證明,以免日後出現金錢爭拗,即使在法庭上亦有證據支持。



5. 租約要打釐印
 

業主租客雙方簽訂租約後,必須在30天內向稅務局印花稅署加蓋印花(俗稱打釐印),費用介乎年租的0.25%至1%,一般由業主及租客平均分攤。租約經打釐印後代表具備法定效力,除了有助解決日後租務糾紛,對於業主日後申請按揭,如想把租金計進收入,有打釐印的租約中,租金收入可用七折計算,沒打釐印的租約則只能當六折計算在內。

 

6. 通知差餉物業估價署


業主把物業放租後需要通知差餉物業估價署,在租貸協議訂立1個月內,提交表格「CR109」,並透過網上、親自遞交或郵寄至該署。「CR109」可在網上下載或在差估署或民政事務處索取,如果超過1個月仍未提交需要支付$310。

填寫CR109需要輸入以下資料:

個人資料

1. 個人名義 / 公司名義填寫表格

2. 中英文姓名、身份證號碼或護照號碼

3. 電話號碼

4. 通訊地址

住宅資料

1. 住所地址

2. 列明租賃的地方是否包括車位、天台或其他部份

租賃細節

1. 租賃雙方身份

2. 租賃協議訂立日期

3. 租賃協議種類

4. 租賃期

5. 租金

6. 免租期

7. 差餉、地租、管理費

8. 傢具及家庭電器安排及金額

租客資料

1. 姓名

2. 通訊地址


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業主放租前只要做好準備,與租客保持良好溝通,業主自然能穩袋收入,租客又能安心使用單位生活。不過,放租物業的按揭成數較為嚴謹,入息比率亦有不同,如對相關按揭有任何疑問,歡迎隨時與我們聯絡。

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