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新手按揭

【舊樓按揭】藍籌屋苑樓齡去到按揭臨界點?仲借唔借到30年?

2022.04.01

太古城、美孚新邨、黃埔花園這些香港耳熟能詳的老牌屋苑,由於管理完善及位置相宜,屋苑樓價一直抗跌力強,成為樓市的藍籌。然而隨著時間流逝,這些在六、七十年代建成的屋苑已經有四、五十歲。從按揭角度,這些踏入中年的藍籌屋苑要格外小心樓齡情況,經絡按揭為大家拆解箇中原因。

屋苑入伙日期
太古城1976-1989
美孚新邨1968-1978
沙田第一城1980-1987
海怡半島1991-1995
杏花邨1986-1990
康怡花園1985-1987
黃埔花園1985-1991
麗港城1990-1994
匯景花園1991-1992
嘉湖山莊1991-1996
 

 

美孚新邨期數樓齡不一

在藍籌屋苑當中,年紀較大的要數美孚新邨,個別已達50年以上;其次為太古城,個別已達46年;而沙田第一城部份期數也步入4旬。根據現時銀行一般以「75減樓齡」計算最長的按揭還款年期,如果該屋苑樓齡已屆45年以上便要格外小心,銀行有機會未必批出30年的還款期。例如美孚新邨一期已到53年樓齡,根據官方計算方法,如想買入該期數單位,最長還款年期便只有21年。而美孚新邨七期入伙年份為1977年,樓齡則有45年,剛好做到30年最長還款期。

按揭還款期影響每月供款

按揭還款期縮短,會導致供款壓力大增,假設想買入一個700萬、1968年入伙的美孚新邨單位,如果還款期有30年,要申請八成按揭,以H+1.3按揭計劃(封頂息率2.5%)計算,每月還款只需$19,629。但如果最長還款期真的只有21年,每月供款便會增加$6,581$26,210。除了每月供款改變,壓力測試門檻也會更加難過,前者壓力測試要求為$52,994,後者的壓力測試要求為$62,531

還款期2130
每月供款$26,210$19,629
壓力測試要求$62,531$52,994
 
 
六成按揭或以下可用「80減樓齡」計算

究竟有甚麼方法可以把還款期延長?如果買家並非申請按揭保險,是申請六成以下的較低成數按揭,如果申請人財務背景質素良好,個別銀行亦會考慮酌情處理申請,即如果樓宇已經到達50年樓齡,仍有機會批出高達30年的按揭還款期。

以上為一般銀行處理情況,由於每間銀行對舊樓按揭的處理方法並不相同,加上申請人的財務背景也會影響銀行最終的按揭批核結果,申請前最好向大型按揭轉介公司經絡按揭諮詢。

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