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【納米樓按揭】納米樓難申請按揭？內附按揭成數、壓力測試、估價資訊

2021.03.18

過去十多年香港樓價不斷上升，納米樓成為發展商起樓的大趨勢，菁雋、薈晴、AVA、尚譽、環海。東岸是納米樓的經典例子。近日二手樓升溫帶動個別納米樓出現轉勢，其中菁雋更出現高價成交。不過納米樓申請按揭較一般二手樓複雜，今次經絡按揭為大家拆解納米樓按揭細節，包括按揭成數、壓力測試及估價等事宜。

甚麼是納米樓？
納米樓是指極小的住宅單位，通常是指實用面積200呎以下，其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎，成為全港最細的住宅單位。納米樓通常以開方式單位設計，廚房、睡覺及生活空間位處於同一空間，部份單位設有迷你露台，如想增加活動空間，便要在室內設計增加心思。

為甚麼會出現納米樓？
在政府2019年宣佈放寬按揭保險措施前，按揭保險只適用於600萬以下的單位，樓價400萬以下最高按揭成數九成，400至450萬按揭成數最高八至九成（貸款上限360萬），450萬至600萬最高八成。由於面積較大的單位樓價通常也愈高，對於缺乏充裕首期或入息的人士難以上車，因此樓價400萬以下、面積較細的單位的新盤便應運而生，資金或月入不足人士也能用按揭保險置業，2、30萬便可以上車。不過，2019年政府放寬按揭保險，九成按揭由原本只有400萬大增至800萬，增加置業人士的借貸力，納米樓的供應才有調整。

納米樓價錢：
由於納米樓面積較細，單位樓價相對較為便宜，一般為400萬以下，但如果計算平均呎價，每呎通常達$18,000以上。

納米樓基本按揭成數：
如果單位屬於自用，納米樓的按揭成數與一般二手樓一樣，列表如下：

納米樓樓花按揭成數：

樓價	按揭成數上限
400萬以下	80%-90%
400-450萬	80% - 90% (貸款上限360萬)
450萬-600萬	80%(貸款上限480萬港元)

納米樓二手樓按揭成數：

樓價	按揭成數上限
800萬以下	90%
800-900萬	80%至90%成(貸款上限720萬)
900-1,000萬	80%

如果打算買入納米樓單位作出租之用，最高按揭成數為五成，不能申請按揭保險。不過單位的租金收入可計入壓力測試，如果連租約單位可計算租金的七成，如果打算把物業放租，亦可以把擬租金收入的六成計算入壓力測試。

納米樓按揭注意事項：
1. 納米樓現樓：現時並非每間銀行都會做納米樓按揭，如果只找相熟的銀行有機會會摸門釘，逐間查問又會浪費時間，最簡單方法是找經絡按揭按揭轉介公司幫手，便能知道哪一間銀行會提供納米樓按揭貸款。

2. 納米樓樓花：個別銀行會根據發展商而決定會否批出按揭，如果項目為大型發展商，銀行會較願意批出按揭，所以買入單位前，最好向按揭轉介公司或銀行了解清楚。

3. 按揭利率及現金回贈：按揭計劃會因應按揭貸款額高低出現調節，通常按揭貸款額愈高，按揭計劃會愈優惠，由於納米樓的貸款額一般較低，可獲取的按揭計劃會較為保守，現金回贈也相對較低。

納米樓按揭計算人齡、樓齡：
銀行批核納米樓按揭與二手樓按揭一樣，需要計算借款人的年齡及物業的樓齡決定最長還款期，兩者通常均以「75減」計算。如果借款人年屆45歲以上，或者物業樓齡達45年以上，最長還款期便有機會不足30年。個別銀行可以根據實際情況提供彈性，詳情可以與經絡專員聯絡了解更多。

供款與入息比率及壓力測試：
納米樓按揭和一般二手樓按揭一樣，按揭申請人需要進行壓力測試，即按揭利率上升3%後，每月收入不得高於月薪60%。例如納米樓單位為400萬，申請九成按揭，貸款額為360萬，以H按封頂息率2.5%及還款期30年計算，每月供款約為$21,330，壓力測試要求為$35,549。