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放寬「辣招」言之尚早

2018.11.29

自香港樓價有回落的趨勢,不少市場人士促請政府「減辣」,包括放寬壓力測試、按揭成數及印花稅等等的「辣招」。終於,財政司司長陳茂波日前開腔,表示倘樓價持續下行,或會考慮適當放寬逆周期監管措施。

回顧政府的「加辣」進程,按揭成數自2009年起不斷收緊,由當年第一輪樓按措施開始,即2,000萬元以上物業按揭上限下調至6成,及後不斷「加辣」,分別收緊按揭成數、按揭保險計劃的樓價上限、供款入息比率,另外還推出額外印花稅 (SSD)、買家印花稅 (BSD)、新住宅印花稅 (AVD)等。除了影響本地置業人士外,更將措施延伸至收入非來自香港及擁有兩個按揭物業或以上的買家。直至現時,逆周期措施已推了第八輪,樓價於十年內升幅超過兩倍,現在終見回調。

眾所周知,現時二手市場呈膠著狀態,成交量嚴重不足,更不時看到新聞報導某屋苑劈價成交個案,個別分析員更預測樓價將下跌三成,令大家人心惶惶。事實上,部份劈價成交只是單一個別例子,相信樓市跌勢實有誇大之嫌。筆者認為,由於六成業主已沒有按揭在身,而在「辣招」生效下現時大部份業主並非炒家,防守力已今非昔比。加上近日美聯儲態度「偏鴿」,未來加息進程或有阻力,如過早減辣,容易令樓價再度亢奮,現時最好見機行事。

倘若樓市仍持續下跌,筆者認為政府可逐步放寬現行的按揭措施,但在放寬壓力測試還是按揭成數方面則要慎重考慮。如只放寬壓力測試但不放寬按揭成數,受惠的是一眾有足夠首期而收入不算太高的人士;相反,放寬按揭成數但不放寬壓力測試,受惠的是首期不足而有足夠收入應付加息的一群。在這個情況下,我認為現階段只放寬按揭成數能夠釋放更多購買力出來,令市場流轉量加快。雖然在樓市下行的情況下,放寬按揭成數或令負資產風險增加,但只要置業者能夠通過壓力測試,即代表供款能力仍屬良好,斷供、壞帳、銀主盤的情況大大減低,不致影響金融體系的穩定性。

最後,有關印花稅的減辣,雖然有報導指自SSD、BSD及新AVD出現後,交投明顯減少,有能力的投資客不敢再投資置業,有自住需要的又不能負擔高昂的樓價,加上本地業主持貨力強,導致置業市場膠著,交投量嚴重縮水。但以現時來說,現屆政府首要目標都是扶助本地首置用家置業,相信除非樓市急跌至失控以至影響整體經濟,否則放寬印花稅仍然言之尚早。

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