放寬「辣招」言之尚早

自香港樓價有回落的趨勢，不少市場人士促請政府「減辣」，包括放寬壓力測試、按揭成數及印花稅等等的「辣招」。終於，財政司司長陳茂波日前開腔，表示倘樓價持續下行，或會考慮適當放寬逆周期監管措施。

回顧政府的「加辣」進程，按揭成數自2009年起不斷收緊，由當年第一輪樓按措施開始，即2,000萬元以上物業按揭上限下調至6成，及後不斷「加辣」，分別收緊按揭成數、按揭保險計劃的樓價上限、供款入息比率，另外還推出額外印花稅 (SSD)、買家印花稅 (BSD)、新住宅印花稅 (AVD)等。除了影響本地置業人士外，更將措施延伸至收入非來自香港及擁有兩個按揭物業或以上的買家。直至現時，逆周期措施已推了第八輪，樓價於十年內升幅超過兩倍，現在終見回調。

眾所周知，現時二手市場呈膠著狀態，成交量嚴重不足，更不時看到新聞報導某屋苑劈價成交個案，個別分析員更預測樓價將下跌三成，令大家人心惶惶。事實上，部份劈價成交只是單一個別例子，相信樓市跌勢實有誇大之嫌。筆者認為，由於六成業主已沒有按揭在身，而在「辣招」生效下現時大部份業主並非炒家，防守力已今非昔比。加上近日美聯儲態度「偏鴿」，未來加息進程或有阻力，如過早減辣，容易令樓價再度亢奮，現時最好見機行事。

倘若樓市仍持續下跌，筆者認為政府可逐步放寬現行的按揭措施，但在放寬壓力測試還是按揭成數方面則要慎重考慮。如只放寬壓力測試但不放寬按揭成數，受惠的是一眾有足夠首期而收入不算太高的人士；相反，放寬按揭成數但不放寬壓力測試，受惠的是首期不足而有足夠收入應付加息的一群。在這個情況下，我認為現階段只放寬按揭成數能夠釋放更多購買力出來，令市場流轉量加快。雖然在樓市下行的情況下，放寬按揭成數或令負資產風險增加，但只要置業者能夠通過壓力測試，即代表供款能力仍屬良好，斷供、壞帳、銀主盤的情況大大減低，不致影響金融體系的穩定性。

最後，有關印花稅的減辣，雖然有報導指自SSD、BSD及新AVD出現後，交投明顯減少，有能力的投資客不敢再投資置業，有自住需要的又不能負擔高昂的樓價，加上本地業主持貨力強，導致置業市場膠著，交投量嚴重縮水。但以現時來說，現屆政府首要目標都是扶助本地首置用家置業，相信除非樓市急跌至失控以至影響整體經濟，否則放寬印花稅仍然言之尚早。

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