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按揭專欄

【按揭專欄】銀行加H按封頂位的啟示

2022.07.09

日前有本地銀行突調升拆息按揭計劃(H按)的鎖息上限,由原本計劃H+1.3厘,上限為P-2.875厘更改至P-2.65厘(P5.375厘),即實際封頂息率由2.5厘增至2.725厘,增加0.225厘。調升按息對供樓人士實際有何影響?在加息周期下,銀行按揭業務下一步將如何部署?

 

事實上,調升H按封頂息率在銀行按揭業務中不算常見,對上一次已是20188月,亦即是4年前香港加息前一個月發生,相信主要由於資金成本壓力所致。大家都知道,美儲聯已於3月開始加息周期,至今已加息3次達1.5厘。香港最優惠利率(P)仍未跟隨調升,不過與供樓利息相關的一個月銀行同業拆息(HIBOR)已反覆向上,以H按計劃供樓的業主開支將增加。另一方面,銀行體系結餘因港元多次觸及7.85弱方兌換保證,港資不斷外流,銀行體系結餘亦回落至近2,000億元水平。部份中小銀行的存款基礎較大型銀行窄,因此在資金趨緊而成本不斷增加的情況下,上調H按息率以增加利潤是有必然需要。

 

以貸款額500萬元,供款30年,H按計劃息率為H+1.3厘計算,截至76日的一個月HIBOR0.83厘,實際按息為2.13厘,每月供款為$18,808;若HIBOR升至1.2厘或以上而封頂息率實際為2.5厘,每月供款將上升至$19,756,增加$9485%;若HIBOR升至1.425厘或以上而新封頂息率實際為2.725厘,每月供款將上升至$20,346,增加$1,5388.2%

 

筆者認為,首季銀行按揭業務受疫情拖累,為了追趕業績,相信短期內未會大幅調低現行提供的優惠如現金回贈、高息存款掛勾戶口等。除此之外,銀行在正式加P前除了提升H按封頂位外,亦有可能提升P按優惠,誘導客人選用P按,令銀行資金成本在加息周期下變得較為穩定。

 

總括來說,銀行調升H按封頂息率可視為加P的前奏,未來若一個月HIBOR持續上升至1.2厘以上,加上銀行體系結餘回落至1,000億元以下並持續一段時間,銀行最終亦有機會調升P,令香港正式步入加息周期,影響承造按揭之人士的每月供款,建議有意置業人士要考慮自身負擔能力,量力而為入市。

 

更多經絡按揭轉介資訊www.mReferral.com

 

延伸閱讀:

加息期善用「居所貸款利息」扣除

加息期固定每月按揭供款有法


實用連結:

名家專欄 — 美聯物業

樓市信息速遞 — 地產站

按揭專欄 — 文匯報

按揭專欄 — 大公網

按揭專欄 — 東網ON.CC

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樓按知息 — 巴士的報

房屋交易網 — 591

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