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按揭專欄

【按揭專欄】美全速加息對港供樓人士影響微

2022.03.19

3月美聯儲終宣布加息0.25厘,亦是自201812月即逾3年後首次加息,符合市場預期。此外,局方預期即將啟動「縮表」,年內加息或達7次。不少香港供樓人士亦擔心香港加息即將「殺到埋身」,加息對樓市或供樓人士會構成什麼影響?每月供款將貴了多少?

 

由於美國通脹持續高企,2月消費物價指數(CPI) 創下40年新高。加上疫情以及外圍局勢緊張,對全球經濟造成重大困難以及不確定性,透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。不過,香港供樓人士毋須過份憂慮,因為現時香港銀根仍然充裕,相信未有太大壓力立即跟隨美國加息。

 

拆息上升將增加選用H按計劃人士的每月供款

根據金管局資料所見,現時銀行體系結餘仍有3,300億,筆者相信若結餘下跌至1,000億以下,銀行才會考慮加最優惠利率(P)。不過,P雖然不變,但拆息(HIBOR)卻會因美國加息引發資金外流的機會,使香港資金漸趨緊張,從而影響拆息逐步上揚。現時有超過九成新造按揭客戶選用拆息按揭計劃,即H按,若拆息上升將影響每月供款額增加。

 

若以323日的一個月HIBOR已升至0.3厘、及選用最新普遍H按計劃息率H+1.3%計算,實際按息為1.6厘。以貸款額500萬元、貸款年期30年作例子,每月供款額為17,497元。對比去年同期拆息為0.15厘,每月供款增加了361元或2.1%,可見供樓負擔未算大增。

 

 

料港首季一個月拆息維持0.4厘以下 次季挑戰0.8厘以下

筆者預期,5月份美聯儲議息將宣布繼續加息,幅度更有機會增加至0.5厘,屆時香港資金或加快流出,拆息繼而向上,料上半年拆息有機會挑戰0.6厘至0.8厘水平,年內拆息更有機會升至1厘半附近水平。不過,現時銀行提供的H按計劃皆設有封頂位,實際利率大部份為2.5厘,即若HIBOR升至1.2厘或以上,選用H+1.3% H按計劃的供款人士將鎖定以2.5厘作供款,除非更改最優惠利率(P),否則供款不會持續上升。假設拆息升至0.8厘,實際按息為2.1厘,每月供款將比現時增加1,235元或7.1%;若拆息升至1.2厘,實際按息觸及封頂位2.5厘,每月供款將比現時增加2,259元或12.9%

 

長遠看美聯儲年內或將多次加息,息口趨勢必然向上,有意置業人士要留意香港息口趨勢,加上經濟及外圍局勢的不確定下,考慮置業前應先計算清楚自身的供款負擔能力

 

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