減息周期正式開始,美國聯儲局於最新一次議息會議宣佈減息半厘後,本港大型銀行隨即宣布減息,即最優惠利率(P)下調0.25厘,實際按息由4.125厘減至3.875厘。是次減息如何令業主慳息?置業人士入市門檻又會如何下降?筆者將於本文爲大家逐一解答。
現時主流按揭計劃分別為P按及H按。P按是以最優惠利率P(Prime-rate)計算的按揭計劃,一般為P減去銀行設立的百分比,例如兩大龍頭銀行的P按是以P-1.75厘計算;H按則是以一個月銀行同業拆息(HIBOR)為基礎,一般為H+銀行設立的百分比,現時普遍銀行住宅H按是以H+1.3厘計算,並設有與P按計劃相同的封頂息率,即是當H+銀行設立的百分比與封頂息率不對等時,業主便可以兩者當中較低的息率供樓。
由此可見,最優惠利率P的變化可同時影響P按及H按的供款開支。隨著銀行下調最優惠利率P 0.25厘,不論是選用H按還是P按的業主都可以即時受惠。假設現時按揭貸款為500萬元,按揭年期30年,減息前的按息為4.125厘,每月供款額為24,232元;減息後按息跌至3.875厘,每月供款即時減少720元至23,512元。
除了現有業主可即時慳息,有意置業人士的入市門檻同樣可降低,如想申請500萬元按揭貸款,按揭年期30年,減息前的按息為4.125厘,買家每月入息要求為48,464元;減息後按息跌至3.875厘,每月入息要求將減少1,440元至47,024元。
現時樓價回落,加上減息周期開展,當日後銀行再調低最優惠利率,每月供款額及入息要求將會進一步下跌,相信不少有意置業人士已正在看時機入市。但要注意,現時並非所有銀行都下調最優惠利率,每間銀行會視乎拆息走勢、多項外部因素以及自身策略而決定減息步伐,對按揭業務的取態亦有所不同,有意置業人士宜貨比3家,有需要亦可向大型按揭轉介中心咨詢,協助配對至最適合的銀行及按揭計劃。
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