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美聯儲議息會議宣布減息半厘,亦是美聯儲自2023年7月基準利率高位橫行逾13個半月後首次減息。而香港銀行陸續宣布減息,現時所有銀行已將最優惠利率(P)下調0.25厘。
銀行減息前,市場普遍P按計劃及H按計劃封頂利率為4.125厘;減息後,按息將下調0.25厘至3.875厘,不論是現有業主或是有意置業的人士均可受惠,以貸款額500萬元及年期為30年計算,減息前P按計劃及H按封頂利率為P-1.75%=4.125厘(P=5.875%),每月供款為$24,232,入息要求為$48,464;當銀行減息0.25厘,實際按息將下調至3.875厘(5.625%-1.75%),每月供款將減少$720(3%)至$23,512,入息要求將減少$1,440(3%)至$47,024,假設未來銀行再度減息,每月供款及入息要求亦將會繼續下降。
是次銀行驚喜減息,使現時所有供樓業主均可即時節省利息開支,另外置業人士的入息要求亦可同步降低,市場信心將逐步恢復,可促進經濟及樓按市場的復甦。目前本港住宅租金回報率普遍為3.3厘左右,當按揭息率低於租金回報率時,將帶動更多客戶逐步入市,為樓按市場帶來正面支持。
最新8月份美國消費者物價指數(CPI)連跌5個月至2.5%,創2021年3月以來的新低,通脹回落至2%的目標上已取得進展,美國就業增長亦有所放緩,預測聯儲局在未來一年內有機會累計減息2厘至2.5厘。對於減息周期開展,筆者對有意置業人士作出以下建議:
- 選用H按:香港1個月銀行同業拆息(HIBOR)於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率P更多更快,隨著美國開始減息,預計HIBOR將跟隨反覆下調,建議買家選用H按計劃,當HIBOR跌穿鎖息位,便可即時慳息,減輕供樓負擔。
- 貨比三家:減息周期開始下,部份銀行對按揭業務取態將轉積極,並會不定時調整其按揭業務策略,其按揭息率及優惠不一,建議買家貨比三家,選擇合適及更優惠的銀行承造按揭。
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