上回提到，自新按保計劃推出後，選用按揭保險計劃的按揭貸款比例出現「爆炸性」的突破，筆者相信新按保計劃除了幫助「上車客/換樓客」以較低的首期置業外，促進樓市交投。
換樓客需要儲備更多首期
事實上，香港樓價於過去十數年已升值不少，今年香港更蟬聯「全球房價最高城市」榜首，現時千萬元的物業已非屬「豪宅」級別，因大部份較大戶型的單位樓價動輒過千萬元，如換樓客隨着生活質素提升，或因家庭計劃而「細屋搬大屋」，便需要儲備更多的首期。
2000萬元以下物業成交企穩
根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合以及土地註冊處數據顯示，在今年首9個月二手住宅註冊量中，除了逾600萬元至1,000萬元類別的二手註冊錄得升幅（受惠於新按保計劃），其他價格的註冊宗數均按年下跌，600萬元或以下物業按年跌近一成；逾2,000萬元物業跌約兩成；反觀逾1,000萬至2,000萬元物業，只錄得約6.6%的輕微跌幅。
建議放寬2000萬元內物業按揭成數
從以上數據可見，現時仍有一批換樓人士支撐著1,000萬至2,000萬元物業，雖然近年樓按氣氛反覆偏軟，但換樓市場仍有一定的需求。然而根據現時金管局的措施，1,000萬元或以上的物業最高只能承造五成按揭，即首期最少要500萬元。因此，筆者建議政府時移勢易，隨樓市偏軟時考慮放寬高成數按揭的樓價上限，將1,000萬至2,000萬元的物業的按揭成數上限，由現時的5成增加至7成，以釋放換樓客以原有樓價較低的單位予「上車客」，啟動換樓市場及增加市場交投。
加息三厘的壓力測試有調整空間
另外，全球低息環境持續，美聯儲更暗示至2023年前亦不會加息，在全球「零息時代」的大環境下，雖然失業率高企，但銀行現時對申請按揭之人士有嚴謹的審批準則，而入市買家大多以自用為主，因此筆者認為加息三厘的壓力測試可有考慮調整的空間，建議可逐步降低壓力測試的基準。
試以1,500萬元單位為例，如承造5成按揭，貸款年期30年，實際息率為2.5厘，以現時的壓力測試下，供款人的入息要求需達至$70,974，如放寬壓力測試要求至兩厘，月入要求可降至$63,336；如壓力測試放寬至一厘，月入要求可降至$56,131，相信放寬壓力測試的基準可降低置業門檻，以增加市民入市及換樓機會，當然入市前仍須衡量與評估自身的財務及資金狀況才作決定。
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按揭專欄 — 文匯報
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樓按言明 — NOW財經
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