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按揭專欄

【按揭專欄】定息按揭選用指南

2022.04.02

置業人士向銀行申請按揭時,銀行一般均會提供拆息按揭計劃(H按)及最優惠利率按揭計劃(P按)。其實,不少銀行亦有提供定息按揭計劃(定按),現時美國已開始加息週期,選用哪一種按揭計劃可最慳息?

 

香港按揭證券有限公司(按證公司)於20202月推出定息按揭計劃,向有意置業人士提供住宅按揭貸款。計劃的每宗上限為 1,000 萬港元,年期可選擇10年、15年及20年,而年利率由剛開始分別為2.75厘、2.85厘及2.95厘,曾下調至1.99厘、2.09厘及2.19厘。現時因應市場環境轉變,10年、15年及20年的年利率已調升至2.2厘、2.35厘及2.5厘。

 

定按可穩定供款及免壓力測試

選用定按的理由及好處可歸納為兩點,分別是(1)穩定供款,及(2)免壓力測試。首先,浮息按揭(H按及P按)的利率分別會根據香港銀行同業拆息(HIBOR)及港元最優惠利率(Prime Rate)波動,相反定按可鎖定指定年期的息率,置業人士亦可減低利率波動的風險。此外,選用定按的借款人在計算供樓負擔比率時,毋須通過加息3厘的壓力測試,只需要通過供款與入息比率,入市門檻因而降低。若早年選用發展商按揭計劃的業主,亦可考慮透過定按轉按至銀行,避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。

 

 

不過,近日HIBOR有見回落,46日的一個月HIBOR0.2厘,若選用現時市場普通的H按計劃即H+1.3厘,實際按息為1.5厘,比10年期的定息按揭利率2.2厘低70點子。假設以貸款額500萬,供款28年計算,H按比定按的每月供款減少$1,7128.6%;首10年的利息開支減少310,572元或32.8%(假設H按的實際利率不變的情況下)。

 

定按現時仍為非市場主流

20184月,定按的選用比例曾一度飆升至51.3%,成為最多人選用的按揭計劃。當時美國亦正處於加息週期,香港銀行結餘持續下跌,市場預料香港即將加息。但不同的是,當時的定按由銀行提供,利率非常貼近當時H按及P按的實際利率。與今次由按證公司提供的定按不同,現時定按利率比起H按實際利率仍然高出不少,因此筆者認為,由於低息環境持續,短期內置業人士選用定按的誘因不大。根據金管局數據顯示,H按的選用佔比連續15個月高達九成半以上,相信情況仍會維持一段時間。

 

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延伸閱讀:

樓花如何選用即供「波叔plan」

美全速加息對港供樓人士影響微


實用連結:

名家專欄 — 美聯物業

樓市信息速遞 — 地產站

按揭專欄 — 文匯報

按揭專欄 — 大公網

按揭專欄 — 東網ON.CC

樓按言明 — NOW財經

樓按知息 — 巴士的報

房屋交易網 — 591

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