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按揭專欄

【按揭專欄】再有銀行加H按封頂位 新造按揭客戶有何影響?

2022.08.27

日前再有銀行上調拆息按揭計劃(H按)的鎖息上限0.25厘,使現時上調鎖息上限息率的銀行增至7間。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示,該7間銀行7月份的現樓及樓花市佔率共佔整體市場約四成(分別為39%42.2%),相信對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響。而近日銀行相繼上調H按計劃的鎖息上限,當中原因何在?

 

727日一個月銀行同業拆息(HIBOR)升穿1.2厘,導致H按實際按息觸及當時H按計劃的封頂位2.5厘,一個月HIBOR近月亦一直反覆攀升,並維持1.5厘以上的水平超過兩個星期。另一方面,港美息差擴闊令資金不斷流出港元市場,金管局自5月份已31度接錢,現時銀行體系結餘已回落至約1,250億元。在資金趨緊而成本不斷增加的情況下,銀行上調H按息率以保持利潤是有必然需要,因此銀行第一步先調升H按鎖息上限。而市場料本港銀行最快於今季調升最優惠利率P,為預備在加息時保持利潤空間,相信其他未加鎖頂息率的銀行或會跟隨上調H按鎖息上限。

 

上調H按鎖息上限對新造按揭客戶有兩個主要影響。首先每月供款將有所增加。以貸款額500萬元,供款30年,HIBOR1.5厘,H按計劃息率為H+1.3厘計算,假設選用未加H按鎖息上限的按揭計劃,實際按息2.5厘,每月供款$19,756。如現時新造按揭客戶選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃,實際按息將增加0.25厘至2.75厘,每月供款將會增加$6563.3%$20,412

 

除每月供款增加,上調H按鎖息上限亦會增加申請人的壓力測試要求。假設選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃,壓力測試要求為$48,631,相比起未加H按鎖息上限的按揭計劃,壓力測試為$47,316,新造按揭客戶的每月入息要求將會增加$1,3152.8%,入市門檻增加。

 

銀行相繼調升H按封頂息率可視為加P的前奏,而銀行最終亦有機會調升P,使香港正式步入加息周期。未來加息周期間供樓開支及壓力測試要求將同步增加,為做好風險管理,有意置業人士應預留更多備用資金應對,計算自身供款能力時應要預鬆點,同時亦避免借得太盡。而現時仍有部分銀行未調升封頂息率,新造按揭客戶或有意轉按的業主可趕最後低息尾巴,各銀行的按揭計劃有所不同,如有需要可尋找專業按揭中介協助配對合適的銀行。

 

更多經絡按揭轉介資訊www.mReferral.com

 

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樓市波動大 估價不足自求術


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按揭專欄 — 文匯報

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樓按知息 — 巴士的報

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