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【我要做業主2】業主投資放盤貼士 解構九龍塘豪宅潛力
2021.11.17

經絡按揭轉介特別冠名贊助無綫電視,於去年翡翠台推出全新置業按揭特輯《我要做業主》,旋即掀起置業熱話,備受客戶及業內人士鼎力支持下,今年載譽歸來,乘大旺巿接力強勢加推《我要做業主2》,繼續由集團多位置業專家粉墨登場,加上多名藝人分享經驗,傳授升級換樓、投資豪宅及相關按揭攻略,令市民大眾對物業市場有更深層次的了解,從而作出最精明的置業決定。

今次第三集,由美聯物業高級區域營業董事曾凱群 (Doris Tsang) 解構九龍塘豪宅潛力,分享業主精明投資及放盤貼士,以及經絡按揭轉介營運總監張顥曦 (Kostka Cheung) 提供物業按揭方案,同場加映藝人楊卓娜及主持Patrick Sir星級置業個案。

經絡按揭我要做業主2

 

事實上,九龍區較少有低密度住宅,九龍塘是一個最大型、由洋房別墅組成的低密度傳統豪宅小區,絕對是實力投資者的考慮首選。港英政府於上世紀20年代,將窩打老道沿路一帶發展規劃為低密度式花園城市,興建了不少平房別墅,加上環境清幽,吸引不少英國富商進駐於此,造就了九龍塘成為傳統豪宅區。時至今日,這裏仍能找到不少早年興建的特色洋房建築。而且區內不少街道均以英國郡名命名,包括森麻實道、歌和老街、牛津道、劍橋道等等,充滿了英倫文化氣息。

經絡按揭_九龍塘

 

書卷氣極濃 深得達官貴人喜愛

再加上後來這區有不少名校進駐,例如有拔萃小學、喇沙書院、嘉諾撒聖家學校、香港耀中國際學校等,再加上浸會大學及香港城市大學均在此區,書卷氣極濃,吸引不少有實力家長搬到此區居住,是名符其實的傳統豪宅區,街道靜中帶旺,既有矜貴特質,又有環境及校網的優勢,一直深得達官貴人喜愛。

區內的又一村花園於1986年落成,位於又一村達之路68號,是太古地產發展的低密度屋苑。屋苑分為三期,有23座分層大廈及30座洋房,單位總數達488伙之多。是九龍塘區不得不提的指標誌豪宅花園。其中洋房單位面積由1,874至1,967平方呎,全數樓高三層,實用率逾九成。

每伙均附設兩個車位,並有面積約700至800平方呎的花園,藝人張柏芝亦曾是屋苑的洋房業主。屋苑設有泳池及網球場等設施,附近亦有佔地70,000平方呎的又一村花園俱樂部。

 

 

又一居1,000餘萬已可入場

此外,毗鄰又一村花園的又一居,樓齡更新,於1992至1995年間入伙,位於達之路39號,是會德豐及信和置業合作發展的豪宅項目。屋苑同樣分為三期發展,由32座分層物業組成,每座樓高8至11層,合共提供逾1,800個單位,單位實用面積介乎439至1,311平方呎,主攻三房戶型,另設有頂層複式戶、頂層連天台戶及地下連花園的特色戶,可供選擇。最平的500餘呎的兩房單位,二手價1,000餘萬已可入場,絕非普羅大眾遙不可及的門檻。

廣播道星光熠熠

九龍塘內另一個重點豪宅小區,一定是廣播道。位於九龍塘的東北方,在70年代初,這裏是傳媒集中地,因此有「五台出」的美譽。由於這裏經常有明星及藝人出入,星光熠熠。再加上位處山丘之上,毗鄰香港浸會大學,旺中帶靜,又屬於九龍區41明星校網,所以吸引更多有實力家庭入住。

前身為公務員宿舍的逸瓏,於2012年入伙,位於廣播道1號,發展商為信和置業。屋苑共有6座分層住宅大廈,每座樓高12層,合共120伙,是區內較新型的豪宅物業。單位實用面積由1,041至2,354平方呎不等,間隔為三房或四房。樓底特高,達3.5至4.17米。其中12伙為全層特色戶,位於各座最高兩層,最頂層連天台戶更設有私人泳池,尊貴無比。屋苑設有室內面積逾12,000平方呎的豪華會所。

不過,九龍塘內的傳統豪宅,不少樓齡偏高,令不少準買家因擔心做不足按揭而卻步。的確,人會老,樓亦然,任何物業都一樣要面對樓齡愈來愈高的問題,或多或少會影響申請按揭,入市前一定要留心及作出穩當的預算。

經絡按揭_我要做業主2

 

 

老牌豪宅一樣有機會做足30年按揭

一般而言,如果買家要經按保申請高成數按揭,按保公司是以75減樓齡計算最長還款期。如果是1970年前入伙的物業,即是單位樓齡已超過50年,如需要做高成數按揭,比如8成或9成,即使有林鄭Plan而樓價是1,000萬元以內,按保可能只用75減樓齡去計還款期,那麼便不能做足30年。如果以1970年落成的單位,最長還款期理論上最長只能做到24年(75減51年)。不過,如果是老牌知名屋苑或物業,可以酌情處理,可用80減樓齡計算。

除了以樓齡計算還款年期,亦會以人齡計算的年期比較,首先要以75歲數計算出最長還款年期,然後再將兩者取其低,即是話,如果物業是50年樓齡,申請人是52歲,兩者都是用75減計算的話,最終的按揭年期便是23年,而不是25年。

同樣地,部分銀行可用「80減人齡」計算按揭年期,更有銀行可以「85減人齡」計算,但會加息。如果業主超過1個,人齡亦可用較年輕業主計算還款期。至於擔保人或借款人,同樣可用最年輕者計算人齡,即是年輕近親作擔保人,就有機會做足30年按揭年期。當然,簽署臨約前,可以先聯絡按揭轉介公司,提供物業狀況及個人資料,由按揭專員作初步分析。

業主快速出售攻略

另一方面,站在業主的角度,物業想在市場快速出售,除了減價之外,其實還有其他技巧可以參考,首先不盲目跟隨市場定價,多方面評估。影響樓價的因素有很多,包括地理位置、建築品質、房屋結構、樓齡、物業管理、生活配套設施等,而且每間物業的狀況不同,若是單位自帶靚裝修兼且樓齡新,那麼同樣的售價就賣低了。

當然,業主可以向地產代理了解,比較下同時期同區內同類單位的平均售價來衡量自身物業的價格,最後分析當前二手市場的供需情況,確定一個合理的價格區間。業主還可以向地產代理拒絕接貨的買家,了解一下不購買的理由,看看是價格問題還是物業本身的問題,會從他們的口中得到一些值得參考的建議,令你更清楚應集中處理哪個地方。

此外,除非是一手新盤買入後沒多久直接轉手,不然大部分二手單位都會有折舊問題。業主如想物業以一個理想的價錢出售,放售前就要做足以下功夫:移除雜物,全屋打掃,讓單位變得整潔,同時增加空間感。

 

 

如想知道更多新盤按揭詳情,歡迎隨時透過以下方式與我們聯絡:

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