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【息魔來臨】拆息上升點算好？供樓負擔開支增加幾多？

2022.03.02

近日受美國加息的消息及國際局勢等因素影響，與樓按相關的一個月拆息已經連升多日，創2020年底以來新高。今日(2/3/2022)拆息升至0.23%，作為正在供樓的業主難免擔心，究竟對供款構成甚麼影響？經絡按揭一次過和你拆解。

H按如何受拆息影響？

大家申請按揭時，H按是主流的按揭計劃，而當中的「H」是指Hibor（銀行同業拆息，即銀行之間互相借貸的息率），現時絕大部份以一個月銀行同業拆息結算。當銀行的資金緊張，借貸成本增加，拆息便會上漲。現時一般按揭計劃為H+1.3%，假設拆息為0.15%，實際按息便是1.45%，當拆息上升至2%，實際按息便是3.3%。

由於拆息每日不同，用H按供樓隨之較為波動，如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。假設銀行的按揭計劃為H+1.4%，封頂位為2.5%，如果拆息升至2%，即實際按息升至3.4%，供樓人士最後仍可用2.5%供樓。

【按揭申請】

比封頂息率或P按節省更多利息

近日拆息雖然有上升趨勢，但升幅仍然有限，假設以每貸款額500萬元、還款期為28年計算，若以今日（3月2日）HIBOR及拆息按揭計劃H+1.3%，實際息率為1.53%。若與去年同期HIBOR為0.13厘及相同按揭計劃作比較，多出0.1%，每月供款由$18,067上升至$18,305，即相差$238或1.3%。若與Ｈ按計劃封頂息率2.5厘作比較，今日按息仍低97點子，每月供款少$2,402或11.6%，相比之下，供樓人士比封頂息率或P按按息仍能節省更多利息。