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【按揭拆局】居屋按揭攻略 --- 「2019年新居屋」篇

2019.11.06

2019年新居屋11月開始安排揀樓,不論是何文田冠德苑將軍澳雍明苑葵涌尚文苑長沙灣凱德苑沙田旭禾苑馬鞍山錦暉苑地理位置均不俗,部份更具備校網優勢,抽中的幸運兒除了要選定合適的屋苑及單位,更要計數如何承造按揭。今次我們以新居屋作為實戰例子,如何順利承造按揭及賺盡優惠。

 

(一)綠、白表成數有分別

如果為綠表抽中人士,可以承造9成半按揭,如果為白表申請人,則只能承造9按揭。兩表均毋須接受壓力測試。以長沙灣凱德苑為例,195279實呎單位為例,如以按息2.5%計算,9成半按揭不消10萬首期便能入市,但白表則要19多萬,每月供款及全期利息方面,白表比綠表分別少114元及8,835元。

 

長沙灣凱德苑綠白表按揭成數比較:

 

綠表

白表

按揭成數

9成半按揭

9成按揭

按揭年期

25

25

首期

$97,500

$195,000

每月供款

$8,310

$8,196

總貸款額

$1,852,500

$1,826,955

全期利息

$640,687

$631,852

 

(二)借盡新居屋按揭年期

新居屋與白居二情況不同,前者按揭年期最高能承造25年,以新居屋最便宜的馬鞍山錦暉苑156276呎單位為例,綠表月供只需6,648元,白表亦只需6,556元,剛進入社會大學的人士也能輕鬆負擔。不過,最終能否批出25年按揭計劃,仍有待銀行最終審批,所以揀樓後要盡快承造按揭

 

馬鞍山錦暉苑綠、白表每月供款額比較(以按息2.5%、供款25年計算):

 

綠表

白表

按揭成數

9成半按揭

9成按揭

按揭年期

25

25

首期

$78,000

$156,000

每月供款額

$ 6,648

$6,556

總貸款額

$ 1,482,000

$1,461,564

全期利息

$ 512,550

$505,482

 

 

(三)如何運用按揭賺盡?

居屋按揭只能用P按申請,但其實P按的計劃每間銀行均有差異,可比較不同按揭計劃。現時有P按計劃實際按息為2.25%及提供1.5%現金回贈,以何文田冠德苑為例,以325445實呎單位、承造9成按揭及供款30年為例,如果以2.25%最優惠計算,每月供款額只是徘徊在1.1萬至1.2萬之間,看似無甚分別,但在全期利息方面,如以按息2.25%計算全期利息為114萬,如果加至2.3%便遞增至117萬,如果按息再轉變為2.5%便增加至128萬。少數怕長計,必須尋找一個最優惠的按揭計劃。

 

另外,按揭回贈也是重要考慮因素,如果現金回贈有1.5%的話,現金回贈高達43,875元,但如果回贈只有1%的話便只有29,250元的話,中間相差1.4萬,可幫補傢俱佈置費用,而且按揭公司會提供獨家的現金回贈計劃,幫助準買家賺盡優惠。

 

按息變化如何影響全期利息:

何文田冠德苑325萬445實呎單位、承造9成按揭及供款30年,貸款額為$2,925,000

實際按息

2.25%

2.3%

2.5%

每月供款額

$1,1667

$11,745

$12,060

全期利息支出

$ 1,147,903

$ 1,175,980

$ 1,289,372

 

居屋由於獲得房委會擔保,銀行審批按揭一般較為寬鬆,但同樣會進行正常的按揭審批程序,考慮申請人的財務背景及借貸能力。加上10月推出新按保措施後,銀行需要審批大量按揭申請,審批時間需時,所以應預留更多時間申請按揭


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2019新居屋指南

新居屋何文田冠德苑、將軍澳雍明苑、葵涌尚文苑、長沙灣凱德苑、沙田旭禾苑及馬鞍山錦暉苑將於12月9日正式揀樓,為了讓大家更清楚揀樓流程及按揭申請辦法,大家可以透過以下連結瀏覽新居屋的最新實用資訊:


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