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【安心置業】一家三口想住康城峻瀅2房 置業及按揭條數點計?

2022.08.15

Jackson夫婦育有一個一歲女兒,本身屬於租樓的他們為了小朋友有個安穩居所,決定找尋心儀的單位上車。Jackson睇中將軍澳康城站的峻瀅會所有個大型泳池非常適合與小朋友玩樂「放電」,加上屋苑入場費可以負擔,便決定與妻子商量置業。究竟在買樓時有甚麼開支需要預算,申請按揭又要考慮甚麼?一齊看看他們的置業部署計劃。

一家三口想住康城峻瀅2房 置業及按揭條數點計_經絡2
網上做好功課搵盤

峻瀅是將軍澳康城站一個大型屋苑,單位間隔涵藍2房至3房,其中峻瀅1期共有6座,提供1,777伙單位;峻瀅2期共有3座,提供872伙單位。屋苑設有大型私人會所,以泰國海濱度假屋為藍本,其中泳池長達125米,是全港最長的私人住宅會所泳池,另外會所設有健身室、桑拿室、兒童遊樂室及寵物會所等50項戶內外多元化設施。置業人士除了直接視察單位,事前還可以做足功課,現時不少地產代理網頁有提供屋苑影片、平面圖作為初步的置業參考。

 

計算自己的負擔能力

峻瀅入場費最低的2房單位面積為498平方呎,放盤價為712萬。Jackson夫婦現金儲備約160萬,在現時按揭保險下,七百多萬的樓最多可借九成按揭,壓力測試要求約為六萬多。由於Jackson夫婦二人人月薪超過8萬元,所以壓力測試能夠順利過關。每月供樓開支方面,他們將申請H+1.3%、封頂息率為2.5%的按揭計劃供樓,雖然現時H按的利率在加息環境下有所增加,但由於他們的按揭計劃有鎖息上限保障,因此現時實際按息仍是2.5%,把按揭保險的保費加借入內後,每月供款約為$29,871Jackson夫婦計算後認為能夠應付。即使日後銀行跟隨加息,Jackson估計每月將額外增加數百元利息開支,二人亦有能力負擔。

一家三口想住康城峻瀅2房 置業及按揭條數點計_經絡2

 

留意置業的所有使費

計算過壓力測試及每月供款後,Jackson夫婦要再評估一下置業開支。以該單位計算,首期只需要71.2萬,但其實在首期之餘,印花稅開支也涉及20多萬,加上7萬多的地產代理費用、約1萬元的律師費用,未計裝修總成本約為106萬。因此二人尚有數十萬的裝修儲備。

樓價$7,120,000
貸款額$6,408,000
首期$712,000
印花稅$267,000
代理佣金$71,200
律師費$10,000
總開支(未包括裝修費)$1,060,200

 

Jackson與經紀視察完單位後,認為裝修費會比預算為低,「其實我見個單位裝修仲好新,而且風格好適合我哋,應該輕輕裝修買傢俬就得,如果有現金剩,可以放入去Mortgage-link。」Mortgage-link是指大部份按揭計劃均會提供的高息活期存款計劃,息率與按揭利率一致,最高金額為按揭剩餘貸款額的一半。他們選擇的按揭計劃利率為2.5%,所以Mortgage-link的利率也是2.5%。把多餘資金放入去,便能對沖部份按揭利息開支。

 

注意現金回贈超過1%的安排

現時銀行為吸引買家申請按揭,會提供高達1.6%1.7%的現金回贈,而Jackson的現金回贈可取得1.6%,已經獲得$68,352現金回贈,已經能覆蓋地產代理的佣金費用。金管局對提供住宅按揭貸款的財務機構有清晰指引,若銀行向借貸人提供的現金回贈超過貸款額的1%,銀行在審批按揭時,須將整筆回贈金額計算在貸款額內。根據以上例子,原有貸款額為$6,408,000,在現金回贈的影響下,買家實際能借取的貸款額遞減至$6,339,648,按揭成數由九成下降至89%。在物業完成後,銀行便會發送現金回贈給買家,置業人士要留意先預留後備資金。

以上個案只供參考,每個置業計劃各有不同,大家上車前不妨先向專業人士諮詢意見,買樓路上自然更加暢通。

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