唐樓及村屋的入場費較低,二百多萬便能入市,加上新按揭保險出台後,兩種物業同樣能夠受惠,吸引不少上車人士目光。不過,唐樓或村屋承造按揭難度會比一般私人屋苑為高,今次與大家分享兩者分別。
唐樓村屋的優點及缺點
唐樓樓高最多8層,雖然沒有升降機,但單位間隔實用,部份間隔更設有騎樓,但由於樓齡較舊,要面對單位及大廈失修問題。村屋主要集中新界,空氣清新及擁有較大私人空間,部份設有車位及泳池等設備,適合享受休閒生活的置業人士居住,不過集中在偏遠新界地區,較適合駕車人士。
最長供款年期
唐樓樓齡通常達40、50年以上,按揭最長供款年期雖然名義上最多達30年,但由於大部份銀行只會提供「70減」或「75減」減樓齡作為最高的按揭年期,假設該唐樓樓齡已有50年,其按揭年期最多只能供款20年(70-50年)或25年(75-50年)。村屋的按揭供款年期亦較為嚴謹,通常以「55減」作為最高按揭年期,假設該村屋樓齡30年,最長供款年期便是25年(55-30年)。
可以做高成數按揭
唐樓一般能承造六成按揭,申請按揭保險可承造高達九成按揭。如果樓齡屬於50年以下的唐樓,如果唐樓位於熱門地區,批出高成數按揭機會較高,但如果唐樓質素欠佳或環境衛生質素惡劣,可以扣減按揭成數。村屋按揭一般可造五、六成,如果使用按保計劃,最高可借貸高達八成半。不過村屋涉及多項僭建,銀行態度會傾向保守。
小心估價不足
唐樓由於成交較少,業主放售價與再上次成交價相距甚遠,銀行缺乏參考指標,要小心銀行估價不足。另外,唐樓的質素如位置、坐向、發展等均會影響最終估價。村屋與唐樓情況一樣,由於欠缺成交參考,銀行同樣估價較為保守,如果希望估價近似成交價,可以選擇較具規模的屋苑式的村屋,以及尋找按揭專家一次過向不同銀行申請按揭,以獲取最貼近成交的估價。
唐樓村屋同需驗樓
不論唐樓或村屋,申請按揭時行要求驗樓的機會比普通私人屋苑為高,買入前必須查清楚有否涉及違規情況。唐樓最常見問題為僭建及劏房,例如平台經常有簷篷或加建,估價行會計算還原費用,如果涉及金額不大,或者劏房如果不涉及結構性改動,問題均不大。為了方便驗樓,如果買入唐樓為連租約,在簽署臨時買賣合約時記得寫明附帶要求可以入屋驗樓。村屋買入前亦要小心僭建物,估價行會根據狀況評估還原費用,並在樓價中扣減,導致最終貸款額被降低。
申請時間較長
唐樓及村屋由於需要驗樓,按揭審批時間同樣較長,村屋情況更為複雜,有需要測量師研究圖則,建議要求至少兩個月以上的成交期,讓按揭申請在充足時間下進行。另外要預留額外資金,如果銀行最後批出的貸款額不似預期,可以先選擇「Full pay」買入單位,之後再申請按揭,當銀行見到買家資金實力雄厚,批出按揭機會大增。
私人屋苑VS唐樓VS村屋置業及按揭比較:
| 私人屋苑 | 唐樓 | 村屋 |
置業比較 | |||
置業費用 | 較高 | 較低 | 較低 |
交通 | 近市區 | 近市區 | 近郊區 |
保安 | 有 | 沒有 | 沒有 |
按揭比較 | |||
按揭年期 | 70減或75減樓齡 | 70減或75減樓齡 | 55減樓齡 |
按揭成數 | 可以高達九成 | 一般六成,用按保可借足九成 | 一般六成,用按保可借足達八成半 |
申請按揭時間 | 較短 | 較長,要驗樓 | 較長,要驗樓 |
估價 | 估價與成交接近 | 估價容易不足 | 估價容易不足 |
*每個物業情況不同,以上只反映一般情況。
總括而言,置業人士如要承造另類物業的按揭,需要預留更多時間及準備,按揭專家能為你提供更多資訊。