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按揭新聞

【加息了!】加息期下選擇按揭計劃 哪3類邊緣人士要特別小心?

2022.09.02

今年踏入加息周期,雖然樓價出現波幅,但銀行對於樓按態度正面,紛紛推出高現金回贈吸客。市場預料第三季銀行便會調升最優惠利率,供樓開支難免要增加,究竟在加息周期下,選擇按揭計劃有甚麼要注意的地方?經絡按揭為大家一一拆解。

 

1. 首期邊緣人:注意現金回贈地雷

不少銀行推出高現金回贈優惠吸客,部份銀行推出高達1.8%的現金回贈,但大家要注意這氓按揭計劃通常有特別條款,例如貸款額要達某個要求,或者不設Mortgage-link優惠等。大家應該根據自己的財務預算,選擇出最適合自己的按揭計劃。另外,對於一些首期緊張的人士,要注意超過1%的現金回贈,需要先行在貸款額中扣除,置業人士有需要增加首期金額,數星期後銀行才會把現金回贈存入戶口,對於置業資金比較緊張的人士要更加留神。

 

2. 壓力測試邊緣人:小心銀行收緊鎖息上限導致入息要求增加

在加息周期下,不少銀行已經調整封頂息率,實際按息高至2.725%。由於壓力測試的要求為H按計劃鎖息上限加3%,每月供款不得多於月入60%,對於將會置業的人士而言,銀行收緊鎖息上限,意味按揭申請的入息壓力增加。以貸款額500萬、還款期30年計算,在封頂息率仍在2.5%的情況下,壓力測試門檻為$47,316,但當調整至2.725%後,壓力測試要求便會增加$1,183$48,499。對於一些壓力測試邊緣人士便要小心,選擇按揭的首要條件可能需要先選擇一個鎖息上限較低的計劃。

鎖息上限2.5%2.725%
供款與入息比率要求$39,512$40,692
壓力測試要求$47,316$48,499

(假設貸款額為:500萬,還款期30年)

*以上資料只供參考,一切以銀行最終批核為準

3. 每月供款邊緣人:注意日後最優惠利率上升,導致供款增加

對於一些每月供樓開支比較緊張的人士,要注意鎖定按揭計劃後,就算有銀行仍有機會調高最優惠利率,導致每月供款增加。例如買入一個800萬的物業申請八成按揭,以鎖息上限P-2.5%(P=5%)計算,每月供款連同按揭保險費為$25,912,但如果銀行調高最優惠利率至5.25%,實際按息升至2.75%時,每月供款便會升至$26,773,增加$861。置業最緊要量力而為,如果準買家擔心將來供樓壓力增加,可以考慮先選擇一些樓價較低的單位上車,再於財富儲備較豐裕時換樓。

 

如果選擇700萬的物業,現時有不少兩房單位可供家庭客選擇,同樣以八成按揭計算,在實際按息2.5%的情況下,每月供款連同按保費用約為$22,673,即使最後上升至2.725%,每月供款仍只是$23,350

再保守一點可以選擇600萬以下的上車單位,承造八成按揭,在實際按息2.5%的情況下,每月供款連同按揭保險費為$19,374,即使最後上升至2.725%,每月供款仍只是上升至$19,952

樓價實際按息2.5%實際按息2.725%
800$25,912$26,773
700$22,673$23,350
600$19,374$19,952

(*假設為八成按揭及供款30)

*以上資料只供參考,一切以銀行最終批核為準

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