【加息了！】加息期下選擇按揭計劃 哪3類邊緣人士要特別小心？

今年踏入加息周期，雖然樓價出現波幅，但銀行對於樓按態度正面，紛紛推出高現金回贈吸客。市場預料第三季銀行便會調升最優惠利率，供樓開支難免要增加，究竟在加息周期下，選擇按揭計劃有甚麼要注意的地方？經絡按揭為大家一一拆解。

不少銀行推出高現金回贈優惠吸客，部份銀行推出高達1.8%的現金回贈，但大家要注意這氓按揭計劃通常有特別條款，例如貸款額要達某個要求，或者不設Mortgage-link優惠等。大家應該根據自己的財務預算，選擇出最適合自己的按揭計劃。另外，對於一些首期緊張的人士，要注意超過1%的現金回贈，需要先行在貸款額中扣除，置業人士有需要增加首期金額，數星期後銀行才會把現金回贈存入戶口，對於置業資金比較緊張的人士要更加留神。

在加息周期下，不少銀行已經調整封頂息率，實際按息高至2.725%。由於壓力測試的要求為H按計劃鎖息上限加3%，每月供款不得多於月入60%，對於將會置業的人士而言，銀行收緊鎖息上限，意味按揭申請的入息壓力增加。以貸款額500萬、還款期30年計算，在封頂息率仍在2.5%的情況下，壓力測試門檻為$47,316，但當調整至2.725%後，壓力測試要求便會增加$1,183至$48,499。對於一些壓力測試邊緣人士便要小心，選擇按揭的首要條件可能需要先選擇一個鎖息上限較低的計劃。

（假設貸款額為:500萬，還款期30年）

*以上資料只供參考，一切以銀行最終批核為準

對於一些每月供樓開支比較緊張的人士，要注意鎖定按揭計劃後，就算有銀行仍有機會調高最優惠利率，導致每月供款增加。例如買入一個800萬的物業申請八成按揭，以鎖息上限P-2.5%(P=5%)計算，每月供款連同按揭保險費為$25,912，但如果銀行調高最優惠利率至5.25%，實際按息升至2.75%時，每月供款便會升至$26,773，增加$861。置業最緊要量力而為，如果準買家擔心將來供樓壓力增加，可以考慮先選擇一些樓價較低的單位上車，再於財富儲備較豐裕時換樓。

如果選擇700萬的物業，現時有不少兩房單位可供家庭客選擇，同樣以八成按揭計算，在實際按息2.5%的情況下，每月供款連同按保費用約為$22,673，即使最後上升至2.725%，每月供款仍只是$23,350。

再保守一點可以選擇600萬以下的上車單位，承造八成按揭，在實際按息2.5%的情況下，每月供款連同按揭保險費為$19,374，即使最後上升至2.725%，每月供款仍只是上升至$19,952。

(*假設為八成按揭及供款30年)

*以上資料只供參考，一切以銀行最終批核為準