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【另類物業】銀主盤按揭注意事項

2019.11.22

銀主盤的出售價通常比市價便宜一截,故拍賣不乏投資者捧場,但近年不少新手買家加入搵「筍盤」,早前一場拍賣便出現人頭湧湧情況,有物業更在多人承價後賣出。不過新手投資者要小心承造銀主盤按揭比一般私樓複雜,執平貨前記得留意以下按揭注意事項。

 

銀主盤按揭兩大疑問:

(一)銀主盤無法承造按揭?

購買物業如果要承造按揭,財務機構會把物業作為抵押品,當貸款人無法還款時,銀行或財務公司便會根據協議收回單位,以銀主身份出售物業,以支付無法償還貸款的損失。銀行或財務公司會透過地產代理或拍賣行出售有關物業。坊間有傳言銀主盤無法承造按揭,事實上不論在按揭息率及年期,與普通私樓並無分別。

 

(二)銀主盤按揭成數偏低?

有人認為銀主盤按揭成數偏低,其實沒有規定不能承造較高成數按揭,只是由於一般私人物業可以選擇較長時間的成交期,例如居屋及村屋要補地價後才出售,或者要承造按揭保險申請時間已經達3個星期,導致成交期可以達兩個月。但銀主盤的成交期一般只有1個月,在未必夠時間承造按揭保險情況下,最高按揭成數只有6成,故出現銀主盤按揭成數偏低的情況。

 

由於交易時間緊促,所以如果想買入銀主盤的人士要預備充足首期,以700萬銀主盤為例,買家要有心理準備無法承造按揭保險,如果承造6按揭要預留280萬首期,比透過按揭保險承造9成按揭的情況下足足多出210萬。

 

700萬物業供款分別:

 

可做按揭保險

普通按揭

成交價

$7,000,000

$7,000,000

按揭成數

9

6

首期

$700,000

$2,800,000

每月供款

$28,262

$18,841

貸款額

$6,300,000

$4,200,000

*以上例子只供參考

  

 

銀主盤買入4大注意事項: 

(一)要簽署正約及「必買必賣」條款

在進行買賣銀主盤交易時,要即時簽署正式買賣合約及繳付一成訂金,並要簽署「必買必賣」條款,必買必賣是雙方附加簽訂的條款,規範雙方必須完成交易,如果最終業主決定不出售或買家決定不買入單位,對方可循法律途徑追討財務損失。

 

(二)留意物業財務現況

銀主盤樓價雖然比市價有折讓,但需要查清楚物業的財務情況,例如上手業主是否已還清債務,物業住址是否屬於財務機構登記的地址,以免買入後仍被財務公司滋擾。另外,當完成買賣後,地租、地稅、管理費、水費、燃料費、電話費、差餉等欠款,賣方沒有責任主動公佈數字及提供收據,買家要自行查核細節,否則有機會承擔有關財務責任。

 

(三)注意物業結構

如果物業涉及僭建或有任何違反建築物條例的情況,買家需要背負物業的所有責任。所以買入單位前,需要查冊了解物業有否出現相關狀況才決定入市。另外,由單位被收回至拍賣,時間維持半年至1年,單位內部會出現滲水及天花剝落等失修,裝修開支會更為高昂。

 

(四)查清業權樓契

不少銀主盤拍賣時的業權較散亂,例如只賣出三分一業權,通常無法承造按揭。另外要小心樓契問題,有銀主盤拍賣時未能提供樓契,當中涉及不少原因,買家必須委託律師查問清楚。如果樓契遺失,可以由業主需要找律師宣誓遺失樓契及說明原因,部份銀行仍會承造按揭,但條款相對較為嚴謹。

 

銀主盤買入的注意事項較為複雜,每個情況各有不同,在申請按揭時如有任何疑問,可隨時與按揭專家聯絡。


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