【私樓按揭2023】買二手私樓可借九成按揭是必然？拆解私樓按揭成數、現金回贈、按揭息率

二手私樓實用率一般較高，除了吸引上車一族買入自住，優質樓齡高私樓更具備收購潛力，多個物業仍獲多個財團收購。買入現成私樓如果選用按揭保險，按揭成數最高可借取九成按揭，但其實並非必然，經絡按揭今次為大家介紹購買二手私樓的按揭申請重點，包括按揭成數上限、現金回贈、銀行按揭息率等。

二手私人樓有甚麼好處？

相比一手私樓，二手私樓有以下好處：
1. 相比一手私樓有溢價，二手私樓的價格需要與同區其他樓價比較，業主開價較接近市價
2. 管理費較低：二手私樓如果屬於大型屋苑，一般亦會設有泳池、健身室、兒童遊戲室等，而且管理費會較一手私樓相宜。

3. 實用率較高：舊式私樓的實用率一般比一手私樓為高。

4. 地點可以選擇：一手私樓的地點會有限制，不少位於新開發區，二手私樓選擇多，而且可以睇樓，了解物業的坐向及附近環境。

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私樓按揭的按揭成數

一般按揭成數VS按揭保險

不少想買私樓的新手買家心裡總有疑問：按揭首期點計？根據現時金管局2023年最新公佈的按揭成數指引，住宅方面，1,500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭，1500萬以上−1,750萬以下可借60%-70%(貸款額上限1,050萬港元)，1,750萬−3,000萬可借60%，3,000萬以上−3,600萬以下可借50%-60%（貸款額上限1,800萬港元），3,600萬或以上為50%。非住宅按揭成數由現時5成調整至6成，以資產水平審批的按揭，不論住宅或非住宅將由4成調整至5成。有關措施將於2023年7月7日即時生效。

如果置業人士購買私樓想借更多的按揭成數，需要申請按揭保險。現有私樓可以選用按揭保險新制，1,000萬以下最高按揭成數九成，1,000 萬以上至1,125萬以下最高按揭成數80%-90%(貸款上限為900萬港元)。

*只適用於（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及（ii）所有申請人須為固定受薪人士 （請參閱有關合資格準則所列出最高供款比率的要求）

不過，如果買家打算買入私樓出租，除了不能申請按揭保險，按揭成數更會調整至最高五成。

二手私樓按揭的壓力測試

2010年開始，銀行在審批按揭時，不僅要確認申請人的供款與入息比率不超過50%，同時也要假設在利率上升兩個百分點後，申請人的供款與入息比率不會超過60%，以確保其還款能力充足。此項測試要求曾一度由加息2%變為加息3%，直到2022年9月才重新放寬至加息2%。

二手私樓按揭最長還款期

在香港置業申請按揭，金管局規定最長按揭還款期為30年，不過銀行批核按揭時，仍會受「人齡」及「樓齡」影響。二手私樓按揭的最長還款期通常為30年，但會受到物業年齡（樓齡）和借款人的年齡（人齡）的限制。現時銀行一般會以「75-樓齡」決定最長還款年期，如果樓齡已經超過45年，銀行未必會批准30年還款期。個別銀行會考慮以更高的彈性批核按揭還款期，儘量延長借款人的還款期，詳細情況可以向按揭轉介公司諮詢。

此外，銀行也會考慮借款人的年齡作為最長還款期的批核因素，並同樣以“75-”作為指標。如果申請人在45歲以上，銀行也有可能縮減按揭還款年期。如果借款人已到達一定年齡，可考慮加入較年輕的擔保人，銀行便會以後者的年齡作為批核標準，讓借款人更容易通過銀行的批核。

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二手私樓按揭的罰息期

大部份私樓按揭均設有罰息期，不同銀行對罰息的收費方式有所不同。有些銀行在首年收取貸款額的3%，而有些銀行只收取1%，還有一些銀行則要求返還現金回贈，而其他銀行則不需要扣除回贈。因此，不同銀行之間的罰息支出可能會有很大的差異。

二手私樓按揭的現金回贈

銀行為了搶佔二手私樓按揭市場，會推出高現金回贈的按揭計劃，2023年按揭現金回贈可達2.5%以上。現金回贈的多寡，會根據私樓質素、貸款額及借款人而決定。如想知道自己能獲得幾多現金回贈，歡迎與按揭專員聯絡。