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按揭專欄

【按揭專欄】息魔來襲 供樓人士自保三法

2022.06.10

美聯儲剛宣布加息0.75厘,今年美國已連續3次加息達1.5厘。雖然香港仍然未跟加最優惠利率(P),但與樓按相關的一個月銀行同業拆息(HIBOR)正逐步攀升,近日更達到超過0.5厘水平,創2年新高。面對息口不斷向上,供樓負擔增加幾多?供樓人士有何妙法盡量慳息?

 

若以今年616日一個月HIBOR0.58厘作為例子,對比去年同期的0.09厘,已升了49點子。假設選用拆息按揭計劃(H按),以貸款額500萬元、還款期30年、按揭計劃為H+1.3厘計算,每月供款增加了$1,1897%。而現時普遍最優惠利率按揭計劃(P按)的實際按息為2.5厘,而10年期定息按揭計劃(定按)為2.7厘,H按已經比P按及定按節省更多利息。面對息口上升,以下三招可令供樓開支減少,輕鬆面對加息周期間增加的負擔。

 

善用高息存款掛鈎戶口

首先,善用高息存款掛鈎戶口(mortgage link),節省最多一半的供樓利息開支。即使拆息不斷上升,只要有存款於戶口內,即可獲得與按揭利率同等的利息收入,變相可抵銷部份按揭利息增加。

 

罰息期後轉按賺取現金回贈

此外,現有按揭客戶亦可考慮過了罰息期後轉按,特別針對現時以發展商按揭供款或按揭息率較高的借貸人。即使現有按揭的息率與市面上按揭息率相同,即H按計劃為H+1.3%水平,轉按仍可賺取最高1.4%的現金回贈。扣除數千元的律師費後,仍可抵銷最少數個月的供款,變相節省供樓開支。

 

選用定按或定額供款

最後,可考慮以定按或定額供款。雖然現時定按息率仍較H按實際息率為高,但假設未來香港加P 25點子,H按的封頂息率將增至2.75厘,則高於10年期定按息率,因此在加息周期亦有部份人選擇定按以穩定供款。另一穩定供款的方法,便是選用定額供款,即固定每月供款金額,但要注意按揭年期不可借到最盡,以預留在加息期間因利息增加而需要加長年期。

 

未來美聯儲仍會繼續加息,隨着港美息差擴闊,港資外流,未來銀行結餘將進一步下降,而拆息亦會隨之上升。筆者認為月底前一個月HIBOR有望上試0.8厘,第三季更有機會挑戰1.8厘附近水平,即觸及H按封頂位,年內銀行有機會上調P或調升按息。供樓及打算置業人士要留意整體經濟表現及自身負擔能力,時刻作出風險管理。

 

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