【工商舖按揭】中小型銀行不設封頂息 對借款人有甚麼影響？

大家買樓申請按揭時，按揭轉介公司或銀行解釋按揭計劃時，通常會透露按揭計劃設有鎖息上限（俗稱封頂位），但其實並非必然，最近有銀行便取消工商舖按揭的封頂息率，在息口高企下，對供款人帶來甚麼影響？

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伸延閱讀：工商舖按揭指南(按揭成數、按揭計劃、還款年期、估價、稅項)

甚麼是鎖息上限？

H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃，「H」就是指拆息Hibor。如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」，當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。假設銀行的按揭計劃為H+1.6%，鎖息上限下實際封頂利率為4%，如果拆息升至5%，也可以沿用4.6%利率供款。

然而，如果按揭計劃不設鎖息上限，後果便不一樣。最近有市場消息指出，有中小型銀行的工商舖按揭由原有的的按揭計劃為H+1.8%，封頂上限為P-2.5%，但近日更新按揭計劃為H+1.6%，但取消「封頂息」安排。以銀行同業拆息4.71%計算，即實際按息將高達6.31%。

市場消息的銀行工商舖按揭計劃例子比較

以貸款額500萬、還款期20年計算，如果以原有按揭計劃供款，原有實際按息只需要3.875%，每月供款為$29,971，壓力測試只需為$59,103。但在新的按揭計劃下，假設當日拆息為4.71%，每月供款便增至3萬多元，壓力測試更增加至逾7萬元。

其實市場上仍有不少銀行提供擁有鎖息上限的工商舖按揭計劃，如打算買入工廈、商舖或寫字樓，不妨向按揭轉介公司查詢，比較不同銀行的按揭計劃。

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工商舖按揭成數不同

申請工商舖按揭除了要留意個別銀行的按揭計劃不設封頂息率，亦要注意按揭成數與住宅會有分別。政府於2023年進一步放寬工商舖按揭成數，非住宅物業的按揭成數上限由五成提升至六成，以「資產水平」為審批基礎的工商舖物業按揭貸款的按揭成數上限由四成提升至五成。

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工商舖的按揭處理會較住宅複雜，買入前最好先向按揭轉介公司幫手，了觧不同銀行的估價及批核狀況，順利上會的機會自然更大。如對申請工商舖按揭有任何疑難，歡迎隨時致電319-66688與按揭專員聯絡。