【另類物業】唐樓VS村屋 按揭要求大不同

唐樓及村屋的入場費較低，二百多萬便能入市，加上新按揭保險出台後，兩種物業同樣能夠受惠，吸引不少上車人士目光。不過，唐樓或村屋承造按揭難度會比一般私人屋苑為高，今次與大家分享兩者分別。

唐樓村屋的優點及缺點

唐樓樓高最多8層，雖然沒有升降機，但單位間隔實用，部份間隔更設有騎樓，但由於樓齡較舊，要面對單位及大廈失修問題。村屋主要集中新界，空氣清新及擁有較大私人空間，部份設有車位及泳池等設備，適合享受休閒生活的置業人士居住，不過集中在偏遠新界地區，較適合駕車人士。

最長供款年期

唐樓樓齡通常達40、50年以上，按揭最長供款年期雖然名義上最多達30年，但由於大部份銀行只會提供「70減」或「75減」減樓齡作為最高的按揭年期，假設該唐樓樓齡已有50年，其按揭年期最多只能供款20年（70-50年）或25年（75-50年）。村屋的按揭供款年期亦較為嚴謹，通常以「55減」作為最高按揭年期，假設該村屋樓齡30年，最長供款年期便是25年（55-30年）。

可以做高成數按揭

唐樓一般能承造六成按揭，申請按揭保險可承造高達九成按揭。如果樓齡屬於50年以下的唐樓，如果唐樓位於熱門地區，批出高成數按揭機會較高，但如果唐樓質素欠佳或環境衛生質素惡劣，可以扣減按揭成數。村屋按揭一般可造五、六成，如果使用按保計劃，最高可借貸高達八成半。不過村屋涉及多項僭建，銀行態度會傾向保守。

小心估價不足

唐樓由於成交較少，業主放售價與再上次成交價相距甚遠，銀行缺乏參考指標，要小心銀行估價不足。另外，唐樓的質素如位置、坐向、發展等均會影響最終估價。村屋與唐樓情況一樣，由於欠缺成交參考，銀行同樣估價較為保守，如果希望估價近似成交價，可以選擇較具規模的屋苑式的村屋，以及尋找按揭專家一次過向不同銀行申請按揭，以獲取最貼近成交的估價。

唐樓村屋同需驗樓

不論唐樓或村屋，申請按揭時行要求驗樓的機會比普通私人屋苑為高，買入前必須查清楚有否涉及違規情況。唐樓最常見問題為僭建及劏房，例如平台經常有簷篷或加建，估價行會計算還原費用，如果涉及金額不大，或者劏房如果不涉及結構性改動，問題均不大。為了方便驗樓，如果買入唐樓為連租約，在簽署臨時買賣合約時記得寫明附帶要求可以入屋驗樓。村屋買入前亦要小心僭建物，估價行會根據狀況評估還原費用，並在樓價中扣減，導致最終貸款額被降低。

申請時間較長

唐樓及村屋由於需要驗樓，按揭審批時間同樣較長，村屋情況更為複雜，有需要測量師研究圖則，建議要求至少兩個月以上的成交期，讓按揭申請在充足時間下進行。另外要預留額外資金，如果銀行最後批出的貸款額不似預期，可以先選擇「Full pay」買入單位，之後再申請按揭，當銀行見到買家資金實力雄厚，批出按揭機會大增。

私人屋苑VS唐樓VS村屋置業及按揭比較：

*每個物業情況不同，以上只反映一般情況。

總括而言，置業人士如要承造另類物業的按揭，需要預留更多時間及準備，按揭專家能為你提供更多資訊。