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進階按揭

【加息周期】滙豐定息按揭VS按證公司定息按揭 我應該用哪個Plan?

2022.09.08

加息期間利息開支有機會大幅上升,而按揭的定息計劃能夠幫助置業人鎖定利息開支,透過每月定額供款,置業更有預算。現時主流的定息計劃中,包括有最近滙豐推出的定息按揭計劃,以及按揭證券公司一直提供的定息按揭計劃,兩種按揭計劃均需向銀行申請,但內容上有何不同?置業人士應該如何選擇?今日經絡按揭為大家拆解。

要選擇滙豐定息按揭還是按證公司的定息按揭,首先我們要分清兩者的分別。滙豐推出的是首年定按計劃,不論在還款年期、利率、貸款上限、壓力測試要求等均有不同之處。

 

比較1:定息年期

滙豐首年定按計劃:第1年為定息,定息期完結後,按揭利率將以銀行同業拆息(Hibor)為基準,利率為H+1.3%,並設有封頂息率,上限為P-2.25%

按證公司定息按揭計劃:分為10年、15年及20年,期間均為定息。

滙豐定息按揭VS按證公司定息按揭_經絡按揭
比較2:定息利率

滙豐首年定按計劃:首年按揭息率固定為2.75%

按證公司定息按揭計劃:根據不同年期而定,而且每月會更新利率,最新9月份的年利率分別為3.5%10年)、3.650%(15)3.8%(20)

 

比較3:貸款上限

滙豐首年定按計劃:每宗貸款額上限為2,000萬。

按證公司定息按揭計劃:每宗貸款額上限為1,000萬。

 

比較4:壓力測試

滙豐首年定按計劃:和一般按揭計劃一樣,借款人需要進行壓力測試。

按證公司定息按揭計劃:在計算供樓負擔比率時,毋須通過銀行加息3%的壓力測試,只需要通過供款與入息比率,入市門檻因而降低。

滙豐定息按揭VS按證公司定息按揭_經絡按揭2
比較5:其他財務配套

滙豐首年定按計劃:設有「高息存款掛鈎按揭」還款計劃,可把資金放入與按揭利率相同的活期高息戶口,金額高達剩餘貸款額中的50%

按證公司定息按揭計劃:其定息按揭沒有高息存款掛鈎按揭計劃。

比較6:全數提前還款

滙豐首年定按計劃:如果打算全數提前還款,在首年定息年期期間,銀行會收取原有按揭貸款額中的1%及現金回贈,而在定息期後一年,則收取現金回贈作為罰息。

按證公司定息按揭計劃:於首年全數提前還款,會收取還款額的3%,於第二年提前還款,會收取還款額的2%;於第三年提前還款,會收取還款額的1%

比較7:減息周期快到,長定息計劃可能要捱貴息

像滙豐的銀行定息按計劃的定息時間主要鎖定利率1年,而按證公司的定息計劃則鎖定10年至20年。如果美國聯儲局在短時間內減息,本港拆息有機會回落,供樓人士選用按證公司的長期定息計劃,在不久的將來有可能需要捱貴息。

 

 
究竟我應該選擇哪一項定息按揭計劃?

購買大額物業人士:對於打算買入大額物業的人士,按揭貸款額達1,000萬以上的話,會超過按證公司的貸款額上限,選用滙豐首年定按計劃會較為適合。

發展商按揭轉按人士:過往不少一手新盤買家使用無需通過壓力測試的發展商按揭上車,「蜜月期」過後需要捱貴息,但要轉按至銀行按揭又未必能通過壓力測試。而按證公司的定息計劃容許借款人在計算供樓負擔比率時,毋須通過銀行加息3%的壓力測試,只需要通過供款與入息比率,入市門檻因而降低。若早年選用發展商按揭計劃的業主,則可考慮透過後者轉按至銀行按揭計劃,避免因優惠期過後而須付較高的利息。

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