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進階按揭

【加息時代】加息下壓力測試更難過?置業人士有機會遇到的2大情況+處理方法

2022.06.24

美國踏入加息周期,香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)升穿0.8%,以現時最新拆息按揭計劃H+1.3%計算,H按實際按息已升穿2%。加息時代降臨,除了影響現時供樓業主的每月供款,更有機會影響置業人士的借貸能力,經絡按揭為大家拆解當中原因及處理方法。

銀行對沒有任何按揭負擔的樓按申請,會要求申請人每月供款不能超出月入50%,當按息增加3厘時,每月供款不得高於月入60%,此稱為壓力測試,以確保上會人士即使面對利息上升,也有能力供樓。現時按息主要為2.5%,壓力測試的要求為2.5%+3%=5.5%

現時超過九成以上供樓人士均選用H按供樓,而現時大部份H按計劃均設有鎖息上限,一般為2.5%。當銀行計算壓力測試時,會以鎖息上限作為利率計算。現時雖然拆息不斷上升,由於鎖息上限不變,並未有影響壓力測試計算,以同等收入及同等還款期申請按揭,可借取的按揭貸款額現時未有變更,但要留意以下2種情況:

 
情況一:最優惠利率上升

不過如果銀行啟動加息,壓力測試會出現轉變。假設銀行最優惠利率為5%H按揭計劃鎖息上限5%-2.5%=2.5%,當最優惠利率上升,銀行把最優惠利率調升至5.125%,鎖息上限便會變成2.625%(5.125%-2.5%=2.625%),壓力測試要求便會由5.5%增加至5.625%。假設樓價800萬,申請借取六成按揭,還款年期為30年,原本壓力測試要求為$45,423,加息後便提升至$46,053

情況二:銀行調整按揭計劃

另一個情況是最優惠利率暫時不變,但在加息周期銀行調整按揭計劃,更改現時鎖息上限,例如把P-2.5%更改至P-2.4%,假設最優惠利率為5%,即鎖息上限的實際按息由2.5%上升至2.6%,壓力測試要求便由5.5%上升至5.6%,月入需要達到$45,926才能過關。

情況銀行最優惠利率按揭計劃的鎖息上限鎖息上限的實際按息(P-2.5%壓力測試要求(+3%)壓力測試下月薪水平
現時最優惠利率及按揭計劃5%P-2.5%2.5%5.5%$45,423
情景1:銀行增加最優惠利率5.125%P-2.5%2.625%5.625%$46,053
情景2:銀行調整按揭計劃5%P-2.4%2.6%5.6%$45,926

(假設樓價800萬,申請借取六成按揭,還款年期為30年 / 以上情況只供參考)

盡快鎖定優惠的按揭計劃

以上兩個情況,對於壓力測試勉強過關的人士要特別留神,皆因不論是情況一還是情況二,均有機會影響是否能通過銀行的審批,一旦測試未能通過,便有需要增加首期資金或增加擔保人。其實,對於一些已經有充份準備部署置業的人士,不妨盡早鎖定優惠的按揭計劃。現時按揭計劃提供高達1.6%現金回贈,如果物業屬於綠色物業,更可享有高達$8,888現金回贈,詳情可以向經絡按揭查詢。

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