【P按置业】P按是甚么？买楼应该用P按、H按还是定息按揭？

银行主要提供两类按揭计划，第一类为P按（最优惠利率按揭），另一类为H按（银行同业拆息按揭）。金管局资料显示，现时大部份借款人会选择H按计划，究竟两种付款方法有甚么分别？实际利息支出应如何计算？加上政府早前推出的定息按揭计划，哪一种按揭计划才最适合自己？

在加息周期下，部份银行的P按产品比H按优胜，大家不妨比较不同的按揭计划，看看哪个更为悭息。
 

P按是指以最优惠利率为基准的按揭计划，当中的P是指最优惠利率（Prime Rate），即每间银行为优质客户提供的基本贷款利率。除了按揭贷款，私人贷款、信用卡及存款户口息率均会受最优惠利率影响。

 

市场上有5个「P」，分别如下：

现时P按一般以「P-」为主，例如申请按揭时见到P-2.25%，要了解清楚按揭计划的所属银行是採用哪个「P」，如果属于6.125%，实际按息便是5.875%-2.25%=3.625%。但如果P按计划为「P+1%」，实际按息便是6.125%+1%=7.125%。

 

现时最优惠利率会受美国货币政策影响，掌管该政策的联储局会透过调动联邦基金利率带动经济復甦。当联邦基金利率上升，最优惠利率亦会朝着同一方向移动。

 

由于在低息环境下，银行同业拆息通常较低，使用H按的实际按息会较为便宜，因此大部份人士均会选用H按。但当遇上加息週期，银行同业拆息的上升幅度有机会高于最优惠利率，届时使用P按的优势便会上升。

 

P按会较稳定，主要由于最优惠利率的变动会较以银行同业拆息为少。

 

H按的H是指「银行同业拆息」，是银行之间互相拆借资金时收取的利息。H按便是以银行同业拆息作为基准的按揭计划，一般会以1个月银行同业拆息加某个百分率作为按揭利率，如H+1.3%。

 

当银行的资金紧张，借贷成本增加，拆息便会上涨。如想知道拆息走势，可留意每日银行公会公佈的拆息。
 

银行同业拆息较为波动，如果拆息短时间上升，H按供楼开支便急增，因此现时大部份银行会为H按计划提供「锁息上限」（或称「封顶位」），当利率高于锁息上限的利率，便可以使用锁息上限的利率供楼。假设银行的按揭计划为H+1.3%，锁息上限下实际封顶利率为3.625%，如果拆息升至5.2%，即实际按息升至6.5%，供楼人士最后仍可用3.625%供楼。

 

私人屋苑、单幢楼、村屋、唐楼、居屋及绿置居单位均可选用H按计划。

 

定息按揭现时一般泛指香港按揭证券有限公司推出的定息按揭试验计划，为置业人士提供10年、15年及20年期的定息按揭选择。



 

究竟应该使用P按、H按或定息按揭，要视乎借款人的财务背景及需要。如果身处于低息环境下尽量节省利息支出，可选择H按供款。

按揭计划五花八门，如想知道自己的财务状况及物业类型可以选择H按、P按还是定息按揭，经络按揭专员能够提供最适合的按揭建议，让大家更轻易踏上置业阶梯。