新闻专栏
5月
26

【土地政策】2047年地契大限是真的吗?拆解6大疑问

香港不少物业的土地契约于2047年6月30日之前到期,例如西半山宝翠园及鸭脷洲海怡半岛地契限期分别为2030年及2040,不少人担心物业业权会受影响,纷纷提出「2047年地契大限」的疑问。究竟政府会如何处理地契续期问题?银行会否因地契限期而拒绝批出按揭经络按揭转介一次过拆解6大地契疑问。
 
 
1. 是否所有香港土地均由政府批租?

香港绝大部份土地均由政府批租,过去土地契约年期通常为75、99或999年,

其中港岛及九龙市区的土地契约为75年,新界及新九龙的土地契约一般为99减3日。唯一例外是中区圣约翰座堂,早于1847年获批永久业权,条件是土地必须用作教堂。


2. 有几多土地契约在2047年前到期?

根据发展局2019回复立法会查询,土地契约最早到期年份为2025年,由2025至2047年6月29日,共有2,400个土地契约(包括住宅、商业、工业用途地段)到期。


3. 政府对2047年土地契约有何看法?

政府已获赋予宪法权力和职能,可根据其土地政策管理和批出香港特区境内的土地。权力的有效期并无受到规限,亦不会在2047年后便告届满。1997之前批出或续期超逾1997年的所有土地契约,获政府的法律继续承认及保护,而1997年以后届满的土地契约则由特区政府自行制定法律和政策处理。根据现行政策,政府由1997年起续期或新批出的土地契约已经超过2047年,所以2047年并不是一个期限。


4. 新批土地契约如何处理?

根据现时批地政策,新批土地租约为50年,承租人除要缴付地价,并要支付差饷租值3%,部份乡郊土地可以豁免,不用缴交地租。如果新批的康乐或加油站的特殊用途契约的年期为21年,如果涉及专营权或营运牌照的新批特殊租约,年期一般与所涉专营权或牌照年期相称,短期租约年期则以7年为限。


5. 土地契约如何续期?

现时不可续期的契约在期满时可由政府酌情决定续期50年而无须补缴地价,但须根据新批租约每年缴纳租金,款额为土地应课差饷租值3%,租金其后随应课差饷的改变而调整。例如港岛薄扶林花园原地契于2006年届满,最后获批50年至2056年,已经跨越2047年及无需补地价,业主只需缴纳差饷租值3%作地租。

 

至于「特殊用途契约」,政府同样酌情决定会否续期50年,如果作为康乐用途的土地契约,所续年期不得超过15年。加油站现有的土地契约期满后不获续期,将重新重开招标。

 

一般情况下,地政总署会在土地契约届满前3年开始处理续期事宜,如果土地契约获得批准续期,假设土地属单一业权,或属于共有业权但所有人一致续期,地政总署一般会与所有人签立续期文件。如果共有业权人士未能达至一致同业续期,土地契期满后,将新契约批予财政司司长法团,再由对方把个别物业的不可分割份数转让予物业的注册业权人。


6. 土地契约年期会否影响按揭做不到30年?

现时按揭最长还款年期为30年,有人担心一些地契在2047或之前已经届满的物业,在申请按揭时未能获得银行批出最长还款年期。2016年金融管理局与银行业界沟通,由于政府有明确政策处理续期及有权力批出2047年以后的地契,现时未见到银行改变按揭政策,现时已有银行批出年期比地契年期更长的按揭

 

相对地契条款,银行更着重物业的类型及状况而决定批出的按揭年期,如对物业按揭申请有任何疑问,可随时致电319-66688与按揭专员联络。

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