新闻专栏
1月
03

100岁都可以做按揭?

早前某热卖新盘开售,有婆婆以98岁之龄购入约1,500万元的三房单位,成为全城热哄哄的新闻,笔者亦收到不少有关高龄人士承造按揭问题的查询,相信很多人都不清楚,究竟以婆婆的资格能否承造按揭?老人家打算置业有什么地方需要注意?

自政府2016年11月更改从价印花税(AVD)税率的规定,除了首次置业的香港居民外,其他人须缴付楼价之15%的从价印花税,缴付金额可能差距甚大,因此首次置业的名额变得弥足珍贵,「借人头」置业的趋势营运而生。以此婆婆的入市个案为例,假设1,500万元的物业,如非首置客须缴付15%的从价印花税,即225万元的税款。但若然以首置客的身份入市,税率只须3.75%,实际税款为56.25万元,大大节省75%、近170万的税款!

但高龄人士若要申请按揭就要注意,因限制较多,银行一般会以75年或80年减去人龄或楼龄计算可承造按揭的年期,并以较低者为最终批核结果。试举例,一位按揭申请者为60岁,而物业楼龄为50年,银行使用「80减」作为最长的按揭年期,即银行不会以楼龄批出「80减50年」即30年按揭年期,而是会以「80减60岁」计算,即最终只批出20年的贷款年期。以上述婆婆的例子,虽然有个别银行以「85减」计算,但若婆婆以单人名义作出申请,能够承造按揭的机会亦十分渺茫。

若婆婆不打算全数支付,其实还有方法可以申办按揭。有个别银行承认,长者只要联同借贷人一同向银行申请按揭,并由借贷人负责该单位日后供款,仍有机会成功获批。简单来说,即有儿女或亲属担当按揭申请人,长者只是业主身份,在此情况下,银行将衡量借贷人的财力来决定批出贷款与否,即要经过银行压力测试等程序,与一般按揭分别不大。

根据经络按揭转介研究部的数据显示,60岁或以上的银发人士,置业比例有上升的趋势。今年第三季60岁或以上的银发业主,申请按揭的比例升至3%,即每100人就有3位年龄超过或等于60岁,属有统计以来,4年按季新高。顺带一提,如长者选择建筑期付款,就要考虑上会时的健康问题,最好签立平安纸安排物业日后去向。而若婆婆日后想转名,可以「近亲转让」形式,把物业转让予近亲,此方法除可豁免额外印花税外,而且可重置「首置客」身份,不限时可重复操作。


延伸阅读:
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