最近银行推出高现金回赠的按揭计划，不少有需要的业主「心郁郁」想转按，究竟甚么叫「转按」？转按有甚么好处？有甚么要求？如何赚取现金回赠？经络按揭今次与大家分享转按多项小知识，让大家申请转按时更加得心应手。
转按分几多类？
1. 平手转按：把余下的贷款额由A银行转移至B银行
2. 转按套现：由另一间银行为物业重新估价，透过物业升值套现出现金作其他用途
转按套现最高的按揭成数
2024年2月按揭成数放宽，转按套现同样适用，清还原有银行按揭后，可套取更多资金使用，列表如下：
| 楼价 | 按揭成数 |
| 等于或少于3,000万 | 70% |
| 大于3,000万至3,500万 | 60-70%(上限2100万) |
| 大于3,500万 | 60% |
按揭保险不能转按套现但仍有作用
其实按揭保险亦可以做转按，但不能转按套现，现时按揭保险的按揭成数下，1,000万以下最高按揭成数为9成，但转按最高按揭成数为8成。虽然不能做到套现，但如果有需要甩走发展商的高息按揭，转回银行较低息的按揭，按揭保险仍然很有用，详情可以直接向经络按揭专员查询。
申请转按不需压力测试，但仍需要DTI
不论任何原因申请转按，过往均需要进行压力测试。2024年2月金管局宣佈暂停压力测试后，申请人人需要以供款与入息比率计算，即每月供款不得超出月入50%。
为甚么要转按？
1. 唿吸Plan不能再「唿吸」
不少业主买入新盘时，会选用发展商提供的按揭计划，此类计划帮助部份人士较易上车，而且在头数年会较为低息，利率与市场上的按揭计划相若，但经过蜜月期后（一般为3年）利率便会急升，按息往往在5厘以上。要摆脱高息危机便要适时转按。
2. 为按揭保险「甩保」
除了发展商按揭，使用按揭保险上车亦非常普遍，能够为1000万以下物业申请高达九成按揭。不过使用按揭保险需要支付保费用，加上使用按揭保险不能把物业出租，如果「甩保」便能悭息又能灵活运用单位。另外，如果第1年退保，可退回高达40%保费，第2年为25%，第3年内退保，可以取回15%保费。
3. 获取更优惠利率
银行不时会为优质客户提供优惠的按揭计划，如果手上按揭计划并不吸引，可以尝试透过转按取得更优惠利率 。
4. 套取资金
如果物业楼价有一定升幅想套取资金，亦可透过转按达到。至于套现出来的资金究竟有几多，便视乎物业的最新估价。把转按中最高的按揭金额减去剩余未清还的贷款额，便是最多可套现的金额。由于每间银行的估价各有不同，可透过按揭转介公司的服务货比三家，转按至最高估价的银行。
5. 担保人甩名
如果本身按揭的担保人希望「甩名」，可以透过转按处理。
6. 赚取现金回赠
为了吸引客户转按，银行会提供现金回赠，申请指定贷款额更现时现金回赠可以高达两厘多。
7. 获取Mortgage-link(高息按揭存款挂鈎户口)
如果本身的按揭计划未有Mortgage-link，可考虑透过转按方式申请拥有Mortgage-link户口的按揭计划，从而节省供楼利息开支。就算转按套现出来的资金没有特别用途，亦可以存放在高息按揭存款挂鈎户口（Mortgage-link），利息与按揭利率一致，存款额能高达剩余贷款额的一半。由于户口属于活期户口，当有资金需要时可随时提取使用。而且个别银行的高息按揭存款挂鈎户口更容许借款人的家人使用。
利用转按套现的例子
假设现时手上的物业市值为1,000万，未偿还的按揭贷款为200万。现时1,000万的最高按揭成数为七成，即最高按揭贷款额为700万，可套现的金额为500万。
| 现时物业价值 | $10,000,000 |
| 未偿还的按揭金额 | $2,000,000 |
| 最高按揭成数 | 70% |
| 转按最高申请金额 | $7,000,000 |
| 最高可套现金额 | $5,000,000 |
转按需要符合甚么要求？
1. 已过罚息期：大部份银行的按揭贷款均设有一定时间的罚息期，在银行发出的按揭贷款确认信(Facility Letter)中列明罚款，如果借款人在第一年提早还款，需要支付贷款额若干百分比作为罚息，次年及第三年提早还款的罚息则较为轻微。部份业主在罚息期过后或临近罚息期完结才正式申请转按。
2. 楼价有升值：打算转按套现的人士在单位楼价上升时，能把升值部份太取资金，如果单位没有升值便无法做到。
3. 估价要足：如果银行对于单位估价欠佳，业主转按便可能得不偿失。因此申请转按前可先向经络按揭查询多间银行估价，了解是否能达到转按目的。
4. 符合DTI要求：当初业主选用发展商唿吸Plan时可能无需压力测试，但如果选择转按，过往必须符合金管局压力测试要求，当利率上升2厘，每月还款额不得高于月入60%。不过，压测于2024年2月底暂停，不过仍需要通过DTI要求，即每月供款不得高于月入50%。
转按的步骤
1. 预备文件
转按申请程序与一般按揭申请无异，需要提交(1)入息证明如公司工作证明、最近三个的收入纪录、出粮户口的月结单、税单；（2）原有按揭的按揭贷款合约及供款证明及（3）个人资料证明如身份证及住址证明。
2. 银行估价
向多间银行进行估价了解哪一间估价最好，找经络按揭帮忙是最快捷方法，按揭专员会根据申请人目的比较不同的按揭计划，并协助向银行为物业进行估价。
3. 委託律师
在银行进行审批同时，申请人可物色适合的律师进行转按手续，律师会代为向前按揭机构提取楼契及进行查册，一般情况下申请人须自行寻找律师处理有关手续，转按律师费约为数千元起。
4. 律师楼协助签契
律师楼会联络业主签订楼契及按揭契。签完后银行会把贷款及按揭部份交予律师，代为转交业主及原有的按揭机构。
现时银行提供的转按优惠低至H+1.3%，银行会根据贷款额提供现金回赠，如有兴趣了解更多转按计划优惠，可致电319-66688与经络按揭联络，由按揭专员提供多个转按计划供大家比较及申请。
转按金额可不经律师楼处理？
过往转按的金额必须经过律师楼，但2022年11月银行公会公佈，当为住宅物业进行转按交易时，银行之间为按揭贷款资金提供适时和直接的电子转帐，从而避免出现与支付相关的风险。根据过往惯例，当进行转按交易时，按揭款项会先转帐至律师行以作託管，然后由律师行发出支票以清缴客户的原有按揭贷款。在新增的支付安排下，银行之间为按揭贷款资金提供适时和直接的电子转帐，好处是可以避免出现与支付相关的风险，例如客户资金在无法预知的情况下被冻结等，从而有效加强对客户的保障。
想知详情，可留意「转按金额可选择不经律师楼过户流程懒人包」一文。
甚么情况下加息期下转按会有着数？
不少朋友认为加息期下转按必定没有着数，其实不然，在不少情况下，即使在加息期下转按仍然有着数。
1. 银行现金回赠高：由于现时银行现金回赠高企，可以抵销十多年的额外利息支出。
| 假设实际按息 | 3.25% | 3.50% |
| 余下年期利息支出 | HK$2,124,964 | HK$2,308,605 |
| 余下每年利息支出 | HK$84,999 | HK$92,344 |
| 每年利息增加额 | HK$7,346 | |
| 现金回赠 | HK$119,600 | |
| 律师费 | HK$8,000 | |
| 扣除律师费后现金回赠 | HK$111,600 | |
| 扣除律师费后, 可抵销几多年额外利息支出? | 15年 |
2. 发展商按揭面临高息，急需转按悭息
第二种情况是当初业主买入一手楼时，选用较易上车的发展商按揭，有关按揭计划的特点是首2、3年的利息开支会较低，但之后会加至5、6厘以上，在此情况下转按是必然选择。
哪些人不适合转按？
心动想转按的朋友，如果不是遇上以下情况，通常转按都会有着数。
1. 罚息期
按揭计划通常设有两至三年的罚息期，想转按人士最好在罚息期后才转按，所以「两年一转按」是不少精明业主的做法。
2. 收入大减
转按意味着要重新做按揭，需要重新提交入息文件及进行压力测试，如果收入大减，银行批出的贷款额可能出现变数。
3. 未能够「甩按保」的人
如果本身有按揭保险在身，想透过转按「甩按保」，要注意转按后的按揭成数会跌至六成，如果资金有限，便未必适合转按。
如果不确定自己是否适合转按，欢迎随时联络经络按揭，由专业人员解答大家的转按疑难。
为甚么要选用按揭转介公司申请转按？
每间银行提出的转按优惠各有不同，个别的按揭利率会较为优惠，部份现金回赠则较高，如果要逐间银行查问便要花大量功夫。经络按揭能够为大家提供各大银行的转按计划及最新优惠，而且不会向客户收取费用。
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