購入相連單位注意事項(上)

香港市民住屋需求強勁，根據差餉物業估價署公布，本港4月私人住宅售價按月上升1.8%，連升25個月，同時連續18個月創新高。多個發展商近年積極主打中小型單位，雖能符合剛新婚家庭的居住需求，但隨着家庭成員數目增加或家庭狀況改變，搬遷的需求便應運而生。上次專欄已經提及過，在現時政府的房策下，想成功「樓換樓」亦有一定難度，因此有人將隔壁的單位買回來，打通成一個相連單位。但是，想自製相連單位並不簡單，能否成功獲批則改建亦有很多變數。

自製雙連單位並非只是把物業之間的牆壁打通，當中涉及的問題甚多，即使證明單位之間的牆身並非結構牆或主力牆，亦未必一定可以成事，同時也取決於大廈公契、政府地契、消防安全條例等。例如：一些樓宇有環保露台設計，但原來最初興建時已獲豁免其地積比率，當兩個單位打通擴建後，根據屋宇署的《建築物條例》，露台面積有機會超過地積比例上限，因而拒批申請。另一方面，有些單位若經改動後，或會干犯大廈公契，例如令車位比例改變、影響公用空間等，亦不可以擅自改動大門位置。自製相連單位問題多多，事前一定要做好咨詢，才開始動工較為穩妥。話雖如此，相連單位在市場上佔比很少，如若跟足所有規條，無論是自住還是將來放售，還是甚具吸引力。

既然自製相連單位困難重重，直接購買已完成的相連單位，亦不失為另一個解決辦法。不過，首先要分清楚該相連單位屬哪一種性質。一般可分為「自製相連」及「原裝相連」兩種。「自製相連」即上述的情況，是指單位由業主購入後，擅自在發展商的設計上，作出過改動，要注意一點是，「自製相連」原屬兩個獨立單位，因此有兩張樓契，購入前，最好先確認一下該單位有否向屋宇署或田土廳完成入則申請，如果有任何違規情況，業主除了將來轉售或承造按揭會有影響外，甚至有可能因觸犯法例而面臨法律訴訟。另一方面，「原裝相連」情況較簡單，顧名思義，是指單位在落成或發展商推出時，本身已經是相連，沒有作出任何改動，購入時亦只有一張樓契，購買此類型的相連單位風險相對低。

相連單位牽涉到的問題較一般物業多，下集會跟大家繼續探討有關「原裝相連」及「自製相連」兩種不同的類別，在樓契、物業估價及承造按揭方面要注意的事項。



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