Link is copied!

【旧楼按揭】美孚新邨楼龄高按揭最长还款期是否做到30年？

2020.11.12

美孚新邨作为香港蓝筹屋苑，交通方便及小区配套齐全，即使在淡市仍成交频繁。不过有准买家担心屋苑已有半百历史，申请按揭时不能为单位申请到最长30年的按揭还款期，当中理由是甚么？事实上是否有特别情况可成功批核30年？经络按揭一次过为你拆解。

同一屋苑落成年份不同
根据銀行现时按揭批核制度，最长按揭还款期为30年，大部份银行会根据「75减」计算最长还款期，即楼龄45年以上的物业，最长还款年期有机会不到30年。美孚新邨现有99座，分别在1968年至1978年落成，楼龄介乎52年至42年。如果以「75减」逻辑计算，如果以1968年落成的美孚新邨，最长还款期理论上最长只能做到23年(75-52年)，如果1978年入伙的单位，则可以做到30年最长还款期。

楼龄长除了导致每月供款额增加，更会影响压力测试门坎。假设楼价同样为600万，按揭成数六成，如果楼龄为30年，每月供款额为$14,224，但如果买入楼龄52年及最长还款期为23年的单位，每月供款额增加$2,940至$17,164，压力测试亦会出现变化，前者压力测试只需要$34,067，但后者需要增加$4,290至$38,357，对于一个月入3.5万的人士而言，便因无法通过压测而无法买入楼龄较旧的单位。

	美孚新邨单位A（楼龄52年）	美孚新邨单位B（楼龄42年）
最长还款年期	23年	30年
每月供款额	$17,164	$14,224
压力测试	$38,357	$34,067

*假设实际按息为2.5%

银行酌情调整还款期
以上为银行界一般的批核标准，惟物业的楼龄只是银行批核按揭其中1个考虑因素，我们亲身遇过不少情况，如果借款人财务质素良好，例如属于公务员拥有稳定收入，单位保养得宜，即使买入的美孚新邨单位已经楼龄超过45年，银行仍有机会批出高达30年的按揭还款期，所以签署临约前，可以先联络按揭转介公司，提供物业状况及个人资料，由按揭专员作初步的分析。

按揭借贷力