近期银行推出不少低息按揭计划，为置业人士提供更贴身的服务。根据美联物业与经络按揭转介刚进行的联合问卷调查发现，约73%受访者认为，最优惠利率为基准的按揭计划息口走势稳定，故若果银行可提供息口走势更稳定的低息按揭计划料可刺激市民入市意欲。随着银行按揭竞争激烈，最优惠利率按揭计划利率回落，相信以该利率为基准按揭计划比重料拾升势，而且由于其风险相对较低，故若该类计划息率趋降可进一步刺激物业交投，增加市民换楼意欲。
调查:最优惠利率按揭计划息口走势较拆息计划稳定
按美联物业与经络按揭转介进行的问卷调查，一共访问345名客户，发现约有73%市民认为最优惠利率(P)为基准的按揭计划息口利率走势相对拆息(HIBOR)挂勾按揭计划较稳定(见图一)。事实上，即使近期甚受欢迎的同业拆息为基准的按揭计划的息率相当吸引，但由于息口存在一定波幅，故贷款者亦要承担较大的息口上升风险，相对上，最优惠利率的变化便较少。
图一:
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*美联物业与经络按揭转介调查
另外，近期有银行提供息率更吸引的最优惠利率按揭计划。按刚进行的问卷调查亦显示，约有72%受访者认为按揭计划息口走势相对稳定，会增加其入市信心(见图二)，而银行提供的低息按揭计划有助刺激物业交投。
图二:
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*美联物业与经络按揭转介调查
按揭息口趋降 物业成交趋升
美联物业首席分析师刘嘉辉表示，以过去5年整体住宅成交量及按揭息率走势分析，发现两者普遍呈相反走势。如05年按揭利率曾一度调升，成为当年整体住宅成交量回落的其一原因。又如07年尾按揭利息率下滑，则刺激当时住宅交投显著回升。因此预期按息下调，将有助住宅成交量进一步攀升(见图三)。
料换楼市场刺激较大
以P为基准的按息一再下调，料对换楼市场有较大的刺激，原因是去年金融海啸爆发后，部份银行将P减的幅度收窄，令按揭利率上升，对换楼客影响较为明显，因当时换楼的话，必须放弃早前销定较低的按息；相反，现时银行调低新造按息，业主于换楼后所采用的按揭利率反而较现居物业的按息更低，故此相信有利楼市交投活跃。
图三：整体住宅成交量与按揭息率走势
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注：每月成交量乃根据下月土地注册处的买卖登记，而09年5月则属估计数字
资料来源：土地注册处及美联物业资料研究部
P-BASED按揭计划比重料拾升势
经络按揭转介研究部之数据显示，本港物业按揭市场之计划选用比重，由去年底起，出现了明显的变化。 经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，在芸芸按揭计划之中，一直以最优惠利率 (P-BASED) 为基准之按揭计划最受市场欢迎，但直至去年十月开始，最优惠利率为基准按揭计划之选用比重，由96.2 %显著下跌至今年三月之67.6 %，与此同时，选用拆息挂勾按揭计划之用家比例则大幅上升至三成以上 (见图四)。
图四:
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实际按息创有纪录新低
刘圆圆表示，按揭计划选用比重上述之变化，乃由于在过去半年，以最优惠利率为基准之按揭计划，实际按息较拆息挂勾按揭计划的水平为高，去年底以最优惠利率为基准之按揭计划之实际按息达3厘水平，而拆息挂勾按揭计划之实际按息则徘徊2厘以下，令拆息挂勾按揭计划有明显的省息优势。随着热钱涌入本港，银行之风险溢价降低，令本港按揭利率息差(P减折扣部份)再度扩大(见图五)，加上近日物业成交畅旺，按揭需求有增无减，以今日市场上最优惠的全期P-3.25% (P=5.25%) 计算，实际按息仅为2厘，创下新造按揭自1990年有纪录以来的新低水平，势将带动P-BASED按揭计划之选用比重，重拾升势，继续成为选用比重最高之按揭计划。
图五:
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